Article 75 (Article L. 125-6 et L. 125-7 [nouveaux] du code de l'environnement) - Information de l'acquéreur d'un terrain sur l'état de pollution du sol
Commentaire : cet article crée une nouvelle obligation d'information au bénéfice de l'acquéreur d'un terrain afin que celui-ci puisse disposer de toutes les informations utiles relatives à l'état de pollution du sol.
I. Le droit en vigueur
Actuellement, les documents d'urbanisme doivent tenir compte, chacun en ce qui les concerne 175 ( * ) , des risques naturels ou technologiques identifiés sur le territoire d'une commune . S'agissant plus particulièrement des risques liés à des pollutions, l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme mentionne expressément les « pollutions et les nuisances de toute nature » comme un des thèmes qui doivent être pris en compte par les documents d'urbanisme et l'article R. 123-11 b) de ce code permet d'identifier les secteurs concernés par une telle situation.
S'agissant de l'information des tiers sur l'état de pollution des sols, celle-ci est aujourd'hui limitée à la vente de terrains accueillant ou ayant accueilli une installation classée 176 ( * ) . L'article L. 514-20 du code de l'environnement précise ainsi quelles sont les obligations en matière d'information : « Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation ».
II. Le dispositif du projet de loi
Les modifications législatives proposées visent, d'une part, à améliorer la prise en compte de l'état de pollution des sols par les documents d'urbanisme et, d'autre part, à un meilleur niveau d'information des tiers . Le dispositif de l'article 75 propose ainsi de compléter le code de l'environnement par deux nouveaux articles.
Le premier, l'article L. 125-6, qui prévoit une obligation pour l'Etat de rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols avec une prise en compte de ces informations dans les documents d'urbanisme lors de leur élaboration et de leur révision.
Le second, l'article L. 125-7, qui prévoit une nouvelle obligation d'information incombant au vendeur ou au bailleur d'un terrain à l'égard de son acquéreur ou de son locataire lorsque les informations rendues publiques font état d'un risque de pollution des sols affectant ce terrain. A défaut d'information par écrit et en cas de pollution notable constatée dans les 12 mois suivant la transaction, le vendeur ou le bailleur encourra, au choix de son cocontractant, la résolution du contrat, la diminution du prix ou loyer, ou, en cas de vente, la remise en état du site à ses frais à moins que son coût soit disproportionné eu égard au prix de la transaction.
Il est prévu que des décrets en Conseil d'Etat définissent les modalités d'application de ces articles.
III. La position de votre commission
La pression démographique et la concentration des populations dans les zones urbanisées créent une demande foncière forte. Des terrains laissés sans usage depuis de nombreuses années sont redécouverts, parfois pour y implanter de nouvelles activités industrielles ou, le plus souvent, pour construire de l'habitat. Malheureusement des sols pollués sont encore aujourd'hui réutilisés sans précautions suffisantes . Or, ces pollutions peuvent présenter des risques importants pour la santé des personnes qui exploitent ou fréquentent les équipements ou habitations construits sur ces terrains. Aussi, il est apparu que la prise en compte de la pollution des sols dans les documents d'urbanisme restait encore insuffisante et que les acquéreurs ou les locataires de terrain demeuraient souvent mal informés.
C'est pourquoi votre commission se félicite que l'utilisation des outils d'information mis à disposition du public soit rendue plus systématique et approuve l'extension des obligations légales d'information des tiers en cas de vente ou de location d'un terrain. Ces obligations ne couvrent actuellement, en effet, qu'une partie des situations à risque potentiel puisqu'elles ne concernent que les terrains ayant accueilli l'exploitation d'une installation classée soumise à autorisation.
L'obligation d'information créée par cet article consiste donc à répercuter auprès de l'acquéreur ou du locataire les informations que l'Etat rend publiques sur les risques de pollution des sols. Selon les éléments recueillis par votre rapporteur, cette information reposera essentiellement sur la base de données des anciens sites industriels et des activités de services (BASIAS) susceptibles d'une pollution des sols, disponible sur Internet.
Autrement dit le dispositif proposé crée une obligation de relayer le contenu de l'information que les autorités auront elles-mêmes rendue publique . Il complète ainsi, vis à vis du vendeur, l'obligation existante d'une information sur la nature de l'activité et les dangers en matière de pollution des sols, pour la vente de terrain sur lesquels des activités d'installations classées soumises à autorisation ont été exercées.
L'accomplissement de cette obligation légale d'information devra être vérifié par le notaire qui établira les actes de vente. Votre commission relève que, conscients des enjeux, certains notaires ont d'ores et déjà systématisé cette information lors des transactions de terrains. Dans le cas où la transaction immobilière portera sur la location de terrain le bailleur sera tenu d'informer par écrit le locataire. Votre commission juge cette disposition pertinente dans la mesure où la rédaction du bail est le plus souvent établie sous seing privé, hors la présence du notaire , et ne permet donc pas de vérifier que l'obligation d'information du preneur a bien été accomplie.
Votre commission accueille donc positivement ce dispositif visant à l'amélioration de l'information du public que celle-ci provienne directement de l'Etat ou des propriétaires en cas d'activités ayant généré des pollutions : activités artisanales, activités commerciales, activités agricoles etc. Elle estime néanmoins que dans un souci de sécurité juridique et afin de prévenir les contentieux pour les propriétaires et pour les mandataires professionnels de l'immobilier qui, de par leurs fonctions, assureront l'exécution de cette obligation et engageront de ce fait leur responsabilité, les décrets d'application de ces dispositions devront bien préciser les catégories d'immeubles et de projets concernés ainsi que la nature et le contenu de l'état de danger des sols.
Votre commission tient également à souligner que l'article 75 devra permettre à l'acheteur de disposer des éléments d'information lui permettant de prévoir , en amont, l'ensemble des travaux nécessaires à l'aménagement du terrain évitant ainsi le dépassement du budget pouvant donner lieu à des retards, voire à la remise en question de projets d'aménagements de zones constructibles.
Enfin, elle se félicite qu'un dispositif de remise en état du site au frais du propriétaire soit prévu, considérant qu'il s'agit là d'une application logique du principe du pollueur-payeur .
Sur proposition de son rapporteur, votre commission a toutefois adopté un amendement rédactionnel visant à lever toute difficulté d'interprétation , par une clarification des modalités d'application du dispositif et une mise en cohérence avec le code civil de l'ensemble des dispositions proposées :
1°) au niveau des délais de recours
Les délais initialement proposés pour permettre à l'acquéreur ou au locataire d'avoir recours au dispositif de l'article L. 125-7 sont de 12 mois à compter de la signature du contrat. Il convenait d'améliorer ce dispositif en se calant sur les délais en matière civile qui indique que « l'action doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (article 1648 du code civil). La détermination du point de départ du délai pour agir dépend du moment où le vice est apparu et où l'acheteur a pu en prendre connaissance. Ainsi, en reprenant des délais identiques à ceux du code civil, les dispositions de l'article L. 125-7 seront tout aussi protectrices.
2°) au niveau du caractère notable de la pollution
Le terme « notable » étant soumis à l'appréciation des parties, il est apparu justifié à votre commission d'en préciser le sens initial, c'est à dire que la pollution est notable lorsqu'elle rend impropre le terrain à la destination précisée dans le contrat. La nouvelle rédaction proposée reprend donc cette notion de compatibilité entre l'état des sols et l'usage du terrain. Cette modification est de plus tout à fait cohérente avec l'application de l'article 1641 du code civil.
3°) au niveau des termes utilisés
La notion de « site » étant vague, il a paru nécessaire de spécifier qu'il s'agissait bien du « terrain » qui est visé. Le terme « site » est en effet davantage utilisé dans une logique d'installation classée. L'article L. 125-7 ayant une portée beaucoup plus large, il était plus juste et pertinent d'utiliser le terme « terrain » tout au long de l'article.
Sur proposition de MM. Jean-Jacques Mirassou, Gérard Miquel et des membres du groupe socialiste et apparentés, votre commission a également adopté un amendement visant à ce que l'acte de vente ou de location atteste de l'accomplissement de l'obligation légale d'information sur la pollution du terrain.
|
Votre commission a adopté cet article ainsi modifié. |
* 175 Il s'agit, en vertu de l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme, « des schémas de cohérence territoriale, des plans locaux d'urbanisme et des cartes communales ».
* 176 Les installations relevant du régime de l'autorisation préfectorale, soit environ 54.000, ont des obligations en matière d'information dans le cas de la vente de terrains accueillant ou ayant accueilli une installation classée.