II. LES PRINCIPALES MODIFICATIONS INTRODUITES PAR VOTRE COMMISSION
Par rapport au texte de deuxième lecture transmis par les députés, votre commission a adopté les principales dispositions suivantes :
? S'agissant du ti tre I er , votre commission a adopté de nombreux amendements ne remettant cependant pas en cause les ajouts opérés par les députés. Outre de nombreux amendements rédactionnels et de précision, on peut relever les amendements suivants.
À l' article 3 , ont été notamment adoptés :
- un amendement de votre rapporteur prévoyant une disposition transitoire pour l'agrément des observatoires locaux des loyers sans quoi la mise en oeuvre du dispositif d'encadrement des loyers aurait été retardée ;
- un amendement de Marie-Noëlle Lienemann prévoyant que, en cas de contestation relative au complément de loyer exceptionnel, il revient au bailleur de démontrer que le logement présente bien des caractéristiques exceptionnelles.
À l' article 6 ter , votre commission a adopté un amendement de votre rapporteur visant notamment à clarifier le fait que les meublés touristiques ne peuvent être considérés comme des locaux destinés à l'habitation au sens des dispositions relatives au changement d'usage.
À l' article 8 , votre commission a adopté une trentaine d'amendements de votre rapporteur, essentiellement rédactionnels et de précision. Ont été également adopté plusieurs amendements techniques visant à préciser que :
- le bailleur souhaitant bénéficier de la GUL devra demander le versement des aides personnelles au logement en tiers payant ;
- l'obligation pour le bailleur de contrôler l'éligibilité du locataire à la GUL prendra la forme d'un justificatif délivré au candidat locataire, à sa demande, par l'agence de la GUL et qu'il remettra au propriétaire : ce dispositif est sécurisant pour le bailleur et respectueux de la vie privée du locataire ;
- les aides de la GUL pourront être réduites pour le cas des logements à usage mixte professionnel et d'habitation ;
- le collège de parlementaires au sein du conseil d'administration de l'agence comprendra autant de sénateurs que de députés ;
- les règles de fonctionnement du comité des sanctions doivent prévoir une séparation claire des fonctions d'instruction et du pouvoir de sanction ;
- les centres de gestion agréés ont, parmi leurs missions, l'information des locataires des déclarations d'impayés de loyer, ainsi que des conséquences de ces déclarations et notamment les voies de recours dont ils disposent.
Votre rapporteur n'a pas déposé d'amendements liés aux conclusions du groupe de travail sénatorial. Il estime que le débat doit, sur ces points, avoir lieu en séance publique, en présence de la ministre et des membres du groupe de travail qui ne font pas partie de votre commission .
À l' article 9 , votre commission a notamment, à l'initiative de votre rapporteur :
- clarifié les conditions dans lesquelles le professionnel de l'immobilier doit informer ses clients des liens qu'il a ou que ses négociateurs ont avec les entreprises dont il propose les services ;
- introduit une disposition permettant à l'agent immobilier de saisir le maire du cas de tout logement manifestement indigne proposé par son propriétaire à la location.
Dans le volet du projet de loi consacré à la prévention des expulsions, la commission a adopté, à l' article 12 , un amendement de votre rapporteur de clarification des dispositions relatives au secret professionnel, dans l'intérêt des personnes ayant recours au dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement, ainsi qu'un amendement de Marie-Noëlle Lienemann qui améliore le droit à l'information pour les personnes hébergées.
En matière d' habitat participatif , la commission a adopté un amendement du rapporteur qui encadre le prix maximal de cession des parts sociales de sociétés d'habitat participatif, dans un but non spéculatif.
? Concernant le titre II , votre commission a également adopté de nombreux amendements de précision et rédactionnels de votre rapporteur.
S'agissant des copropriétés , votre commission a adopté plusieurs amendements de votre rapporteur, dont les principaux sont les suivants :
- à l' article 26 , un amendement précisant que la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre est prise par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 ;
- à l' article 26 , un amendement imposant au syndic de transmettre, et non pas de mettre à disposition, au président du conseil syndical les relevés périodiques du sous-compte, en cas de compte unique ;
- à l' article 27 , un amendement prévoyant que le privilège immobilier spécial couvre les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière ;
- à l' article 37 , un amendement précisant que, dans le cadre de la procédure de carence, la mission de l'administrateur provisoire perdure tant que la liquidation des dettes n'est pas totalement assurée afin de pouvoir organiser le règlement des créanciers.
S'agissant des dispositions relatives à la lutte contre l'habitat indigne seuls des amendements de précision et rédactionnels de votre rapporteur ont été adoptés.
Concernant le titre III qui traite de l'amélioration des politiques publiques du logement, votre commission a adopté quatorze amendements, principalement d'ordre rédactionnel ou de cohérence juridique.
Elle a également adopté :
- à l'article 49 , un amendement de Mme Marie-Noëlle Lienemann rétablissant pour les trois catégories d'organisme HLM la possibilité de prendre en gestion de manière encadrée et accessoire, des copropriétés qui ne seraient pas issues de leur propre production, et un amendement du même auteur rétablissant le dispositif autorisant - à titre expérimental et pour cinq ans - les organismes HLM qui satisfont à leurs objectifs de production de logements locatifs sociaux à vendre à des opérateurs privés des logements libres réalisés en accessoire à une opération de construction de logements sociaux réalisée sur des terrains acquis dans le cadre de la loi du 18 janvier 2013 ;
- à l'article 52 , un amendement de M. Michel Mercier prévoyant la possibilité pour deux collectivités d'exercer une co-tutelle sur un office public d'habitat ;
- à l'article 55 , deux amendements modifiant la définition de l'assiette de la cotisation des organismes HLM à la Caisse de garantie du logement locatif social et celle de la fraction de la cotisation additionnelle alimentant le fonds de péréquation finançant la rénovation urbaine.
Concernant les principaux amendements adoptés sur le titre IV du texte par la commission des affaires économiques du Sénat à l'initiative de votre rapporteur, on peut signaler, outre de nombreux amendements rédactionnels et des amendements techniques pour paramétrer de manière plus opérationnelle certaines procédures d'urbanisme, deux initiatives essentielles :
- la première supprime les dispositions réintroduites à l' article 58 concernant le volet commercial des SCoT . Il est important d'examiner de manière globale la réforme de l'urbanisme commercial, qui d'ailleurs doit avoir lieu dans les prochaines semaines dans le projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Au demeurant, la rédaction choisie par les députés pour l'article L. 122-1-9 du code de l'urbanisme confère au SCoT, dans sa dimension commerciale, uniquement une portée stratégique, alors qu'un vrai débat doit avoir lieu pour déterminer si l'on souhaite un SCoT stratégique ou davantage prescriptif dans ce domaine ;
- la seconde consiste à réintroduire purement et simplement le texte de l'article 63 voté en première lecture . Il s'agit avant tout de réaffirmer une position de principe, celle du refus d'un mécanisme contraignant de transfert de cette compétence communale fondamentale.
Au-delà de la question de la définition des seuils, sur laquelle tous les regards se portent, un important travail reste à faire sur cet article, pour préciser la manière dont on souhaite articuler la nouvelle procédure obligatoire de transfert de la compétence PLU et la procédure actuellement en vigueur , qui est une procédure de transfert volontaire pouvant avoir lieu à chaque moment. Veut-on remplacer une procédure par l'autre ? Veut-on les faire coexister ?
Concernant les autorisations de constructions en zone rurale, qui ont fait l'objet de nombreux amendements tous rejetés par la commission, il convient de rappeler qu'en première lecture, trois amendements proposés par votre rapporteur avaient permis d'assouplir les possibilités de construction de façon pragmatique sans menacer la protection et la mise en valeur des espaces agricoles, naturels et forestiers. Le Sénat a ainsi procédé à des assouplissements dans les territoires ruraux non couverts par un PLU en rétablissant la dérogation au règlement national d'urbanisme prise sur délibération du conseil municipal. Il a procédé à un assouplissement dans les zones agricoles des PLU, en permettant des changements de destination et même des extensions limitées des bâtiments sous certaines conditions. Enfin, il a créé un mécanisme de transfert des droits à construire prenant le relais des transferts de COS. Votre commission a estimé qu'il convient de préserver l'équilibre ainsi obtenu.
En outre, et comme l'y autorise l'alinéa 7 de l'article 48 du Règlement du Sénat, la commission a ré-ouvert quatre articles adoptés conformes en première ou en deuxième lecture, pour y « opérer une coordination avec d'autres textes en cours d'examen ou procéder à la correction d'une erreur matérielle ».
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Au cours de sa réunion du 22 janvier 2014, la commission des Affaires économiques a adopté l'ensemble du projet de loi dans la rédaction issue de ses travaux . |