Séance du 10 mai 2000
M. le président. Je suis saisi de deux amendements qui peuvent faire l'objet d'une discussion commune.
Par amendement n° 130, M. Jarlier, au nom de la commission des lois, propose de rédiger comme suit le texte présenté par le I de l'article 28 pour l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation :
« Art. L. 271-1 . - Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction d'un immeuble à usage d'habitation, pour toute promesse synallagmatique ou toute promesse unilatérale d'achat conclue par acte sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation ou la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, pour tout contrat préliminaire de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte par envoi recommandé avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de remise ou de réception. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes auprès du vendeur ou du professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente. »
Cet amendement est affecté de cinq sous-amendements identiques.
Le sous-amendement n° 573 rectifié est présenté par MM. du Luart, Poniatowski, Humbert et les membres du groupe des Républicains et Indépendants.
Le sous-amendement n° 630 rectifié bis est déposé par MM. Braye, Doublet, Lanier, Lassourd, Karoutchi, Schosteck et Murat.
Le sous-amendement n° 705 est présenté par M. Leclerc.
Le sous-amendement n° 807 est déposé par M. Plancade et les membres du groupe socialiste et apparentés.
Le sous-amendement n° 1103 est présenté par M. Michel Mercier.
Tous les cinq tendent, dans la première phrase du texte proposé par l'amendement n° 130 pour l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, à supprimer les mots : « conclue par acte sous seing privé ».
Par amendement n° 526 rectifié, MM. Poniatowski, Revet, Cléach, Emin, Mme Bardou et les membres du groupe des Républicains et Indépendants proposent, dans le premier alinéa du texte présenté par le I de l'article 28 pour l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « aux formalités de publicité foncière », d'insérer les mots : « conclu entre un professionnel vendeur et un acquéreur non professionnel ».
La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis, pour défendre l'amendement n° 130.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d'administration générale. Pour appréhender cet amendement, il convient de rappeler les évolutions de l'article 28.
Dans l'exposé des motifs du projet de loi, il était prévu d'étendre aux ventes dans l'ancien conclues par l'intermédiaire d'un professionnel, agent immobilier ou notaire, le bénéfice du délai de rétractation aujourd'hui accordé à l'acquéreur d'un immeuble neuf. Le dispositif initial était en décalage par rapport à cet objectif en étendant la faculté de rétractation aux seules transactions conclues entre un particulier et un marchand de biens.
L'Assemblée nationale a élargi le champ du dispositif à l'ensemble des ventes dans l'ancien, qu'un professionnel soit ou non partie au contrat ou que la transaction soit conclue par l'entremise ou non d'un professionnel, et étendu le bénéfice de la faculté de rétractation dans un délai de sept jours accordé à l'acquéreur, qu'il soit un particulier ou un professionnel.
Si cet élargissement peut être approuvé, il paraît logique de réserver la faculté de rétractation au seul acquéreur non professionnel. Tel est l'objet du présent amendement. Cette démarche est cohérente avec le souci d'améliorer la protection du consommateur.
Les actes authentiques constatant la réalisation de la vente, actes authentiques définitifs après un avant-contrat, ou réalisant directement la vente resteraient hors du champ d'application du délai de rétractation, les inconvénients liés à une rétractation à ce stade devant prévaloir : blocage d'opérations en chaîne, le vendeur vendant très souvent pour acquérir à très bref délai sinon au même moment un autre logement, difficultés liées aux prêts consentis par les banques.
Par ailleurs, lorsque la promesse revêt la forme authentique, elle reste également hors du champ dès lors que l'acquéreur bénéficie de l'assistance d'un notaire, officier public tenu à une large obligation d'information et de conseil et chargé de s'assurer de la réalité des consentements.
Le libellé proposé permet en outre d'alléger le dispositif - remplacement de trois alinéas par un seul - et de supprimer les incohérences rédactionnelles.
S'agissant des ventes d'immeubles anciens, le mécanisme du délai de réflexion ne peut s'appliquer qu'aux promesses synallagmatiques et aux promesses unilatérales d'achat. Les promesses unilatérales de vente ne peuvent être concernées puisque seul le vendeur est juridiquement engagé jusqu'à la levée de l'option.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour présenter le sous-amendement n° 573 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. L'amendement proposé par la commission des lois limite le champ d'application du délai de rétractation aux seules promesses conclues sous seing privé ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation.
Le présent sous-amendement propose d'étendre la faculté de se rétracter dans un délai de sept jours à tout acquéreur non professionnel, que la promesse soit conclue sous seing privé ou en la forme authentique. Nous avons considéré qu'un projet d'acquisition immobilière représentant un investissement lourd, il ne paraît pas acceptable de priver le consommateur de ce délai de réflexion pour la simple raison que l'acte serait établi en la forme authentique. Pareille distinction, difficilement compréhensible pour les consommateurs, conduirait à une rupture d'égalité.
Mes chers collègues, notre but n'est pas de défendre une profession, il est de défendre le consommateur, notamment l'acquéreur privé, surtout face à un professionnel. Il faut impérativement que le délai de rétractation lui reste acquis en toute circonstance.
M. le président. La parole est à M. Braye, pour défendre le sous-amendement n° 630 rectifié bis.
M. Dominique Braye. Ce sous-amendement, identique à celui que vient de présenter notre collègue M. Poniatowski, a évidemment le même objet, à savoir étendre la possibilité de rétractation dans un délai de sept jours à tous les acquéreurs non professionnels, quelle que soit la forme de la promesse de vente, qu'elle soit conclue sous seing privé ou sous forme authentique.
L'acheteur non professionnel ne doit pas, en effet, être privé du bénéfice de ce délai de réflexion, au seul prétexte que la promesse serait établie en la forme authentique. Le souci de sa protection - notre souci principal - doit être le même, un projet d'acquisition immobilière étant un investissement important qui nécessite la protection que représente le recours à un délai de rétractation.
Comme l'a rappelé M. Poniatowski, il ne s'agit pas de protéger une profession par rapport à une autre. Notre souci est simplement de protéger l'acquéreur et donc le consommateur.
M. le président. Le sous-amendement n° 705 est-il soutenu ?...
La parole est à M. Plancade, pour présenter le sous-amendement n° 807.
M. Jean-Pierre Plancade. Il s'agit effectivement de protéger les consommateurs en général et pas seulement une profession particulière.
M. le président. La parole est à M. Michel Mercier, pour défendre le sous-amendement n° 1103.
M. Michel Mercier. Ce sous-amendement a déjà été excellement défendu par nos collègues MM. Poniatowski et Braye ; je n'ai rien à ajouter.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski, pour défendre l'amendement n° 526 rectifié.
M. Ladislas Poniatowski. Les acquéreurs de logements neufs bénéficient d'un délai de rétractation de sept jours. Le projet de loi étend cette protection aux acquéreurs de logements anciens, l'objectif étant de protéger les acquéreurs non professionnels de logements vendus par les marchands de biens.
Or, tel qu'il est rédigé actuellement, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation vise tous les acquéreurs, professionnels ou non. Il est préférable de bien préciser les qualités et du vendeur et de l'acquéreur.
M. le président. Quel est l'avis de la commission sur les amendements n°s 130 et 526 rectifié, ainsi que sur les sous-amendements identiques n°s 573 rectifié, 630 rectifié bis, 807 et 1103 ?
M. Louis Althapé, rapporteur de la commission des affaires économiques et du Plan. La commission est favorable aux sous-amendements ainsi qu'à l'amendement n° 130 dans la mesure où il serait tenu compte des modifications proposées par les sous-amendements.
Sur l'amendement n° 526 rectifié, elle souhaite entendre M. le rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Je demande la parole.
M. le président. La parole est à M. Jarlier, rapporteur pour avis.
M. Pierre Jarlier, rapporteur pour avis. Cet amendement n° 526 rectifié est contraire à l'amendement n° 130 de la commission des lois, qui concerne l'extension du champ de délai de rétractation à l'ensemble des ventes de locaux à usage d'habitation ancien, quelle que soit la qualité du vendeur.
Il est cependant partiellement satisfait par cet amendement n° 130 dans la mesure où il réserve aux seuls acquéreurs non professionnels le bénéfice du délai de rétractation. Je demande donc à son auteur de bien vouloir le retirer.
M. le président. Monsieur Poniatowski, accédez-vous à la demande de M. le rapporteur pour avis ?
M. Ladislas Poniatowski. Etant donné que l'objectif que je poursuivais est atteint, je retire mon amendement.
M. le président. L'amendement n° 526 rectifié est retiré.
Quel est l'avis du Gouvernement sur l'amendement n° 130 ainsi que sur les sous-amendements n°s 573 rectifié, 630 rectifié bis , 807 et 1103 ?
M. Claude Bartolone, ministre délégué à la ville. Monsieur le président, le Gouvernement est favorable et à l'amendement et aux sous-amendements identiques.
M. le président. Je vais mettre aux voix les sous-amendements identiques n°s 573 rectifié, 630 rectifié bis , 807 et 1103.
M. Alain Lambert. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Lambert.
M. Alain Lambert. Plusieurs orateurs ont indiqué qu'il ne s'agissait pas, avec l'introduction d'une nouvelle norme dans notre droit positif, d'arbitrer entre des intérêts catégoriels et professionnels. Cela va tellement de soi que je ne ferais l'offense à personne de soupçonner qu'une telle démarche puisse être inspirée par des préoccupations professionnelles.
Cela étant, mes chers collègues, il nous faut bien mesurer que la question qui est ici en débat est celle du droit de la preuve.
Portalis, qui continue de nous regarder avec attention, a beaucoup fait pour que le droit français soit, dans le monde entier, un exemple quant à la sécurité juridique résultant de son droit de la preuve.
Or ces sous-amendements visent à confondre non pas les objets de conventions - ce que l'on appelle ici des « promesses de vente », là des « compromis » - mais des échelles de valeur probatoire des actes. Ces sous-amendements visent en effet à confondre l'écrit public et l'écrit privé.
L'écrit privé est celui qui, comme son nom l'indique, est passé entre des personnes privées. L'écrit public, c'est celui qui a été rédigé par un officier public, nommé par l'Etat, institué précisément pour conférer audit écrit une valeur probatoire supérieure.
Vous êtes, pour beaucoup d'entre vous, des officiers publics que l'on a institués notamment pour recueillir des consentements dans des moments importants de la vie, par exemple le mariage. On aurait pu imaginer que le mariage fût célébré devant deux simples témoins. Mais non ! Ceux qui ont établi les bases de notre droit ont exigé la présence d'un officier public, institué, dépositaire de prérogatives de puissance publique, dont les écrits font foi, jusqu'à inscription de faux, bien sûr. Et vous savez que le faux en écriture publique conduit directement aux assises.
Or, par ces sous-amendements, mes chers collègues, vous êtes en train de mettre au même niveau l'écrit privé et l'écrit public. Eh bien, je ne pense pas que vous le vouliez, je ne crois pas que vous puissiez le vouloir, parce que je vous sais attachés, quelles que soient les travées sur lesquelles vous siégez, à la valeur probatoire supérieure des écrits dressés au nom de la République et au nom du peuple français.
Mais ce que vous proposez revient à dire : lorsqu'il s'agit de la promesse de vente d'un bien immobilier, que l'écrit soit privé au public, le régime est le même, et le droit de rétractation s'impose dans tous les cas.
Sommes-nous donc en train d'inventer, par exemple, le mariage avec un droit de rétractation ? (Rires et exclamations sur les travées du groupe communiste républicain et citoyen.)
M. Jean-Pierre Plancade. C'est le PACS !
M. Alain Lambert. Car, en vérité, c'est cela qui est au coeur de ce débat.
M. Ladislas Poniatowski. Mais non !
M. Alain Lambert. Il s'agit de savoir précisément si, malgré la présence de l'officier public qui dresse l'acte au nom de la République et au nom du peuple français, et qui doit répondre de l'appréciation qu'il a portée sur la validité du consentement des signataires, leur signature ne vaut pas consentement dans l'instant.
Mes chers collègues, s'agissant des avant-contrats immobiliers - hors Ile-de-France car, en Ile-de-France, les traditions sont un peu différentes - quel que soit le professionnel qui recueille l'engagement des parties, le documents ou l'écrit est sous seing privé.
Cela signifie que, dans cette hypothèse, quel que soit le professionnel qui aura rédigé le contrat, le droit de rétractation s'appliquera puisque l'écrit sera privé.
Par conséquent, je vous en supplie, mes chers collègues, si vous croyez à notre droit, si vous pensez que l'on ne peut pas modifier à tout instant des éléments qui sont des piliers fondamentaux de notre code civil, n'allez pas modifier un régime de preuve qui a véritablement, c'est le moment de le dire, fait ses preuves en deux siècles d'existence. N'allez pas, au travers d'un texte comme celui-là, qui, quel que soit son mérite, n'a peut-être pas bénéficié de toute la préparation nécessaire, modifier des éléments aussi essentiels de notre corpus juridique.
S'il s'agit de faire en sorte que tous les écrits privés visant au transfert de propriété d'un bien puissent introduire un droit de rétractation, personne ne sera contre. Mais n'introduisez pas, je vous en conjure, dans l'acte reçu par un officier public, quel qu'il soit, une notion de rétractation, parce que c'est la base même de l'existence de l'écrit public qui est minée, c'est la notion de foi publique qui est sapée.
Comprenez-le bien, mes chers collègues, en la circonstance, vous êtes hors du champ du droit immobilier. Vous êtes en train de miner ce qui fait le fondement de la sécurité juridique dans notre pays. (Applaudissements sur certaines travées de l'Union centriste.)
M. Dominique Braye. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Braye.
M. Dominique Braye. Je n'avais pas l'intention d'intervenir à nouveau, mais je tiens à dire à mon collègue et ami Alain Lambert que, pour avoir moi-même été assermenté dans le cadre de mes activités professionnelles et souhaité que ma signature ait une valeur reconnue, je comprends sa préoccupation.
Je comprends qu'une profession puisse se sentir offensée par la mesure que nous prenons. Mais le problème n'est pas là.
Que l'acte soit sous seing privé ou authentique, ce n'est nullement la personne devant qui l'acte a été passé et qui en a expliqué la portée que nous mettons en cause.
M. Ladislas Poniatowski. Tout à fait !
M. Dominique Braye. C'est contre sa propre fragilité que nous voulons protéger l'acquéreur.
M. Ladislas Poniatowski. Absolument !
M. Dominique Braye. Je comprends qu'un notaire, qui est censé expliquer à son client quels sont les conséquences et les dangers d'une signature, d'un engagement, doive être totalement impartial. Je comprends aussi que l'on ait pu affirmer que d'autres professionnels le seraient un peu moins.
Néanmoins, notre objectif est de protéger l'acquéreur non pas contre tel professionnel, mais contre lui-même, tout simplement parce qu'un certain nombre d'engagements, de ce type, qui sont excessivement importants, sont quelquefois pris un peu rapidement.
C'est pourquoi ce délai de rétractation me paraît tout à fait indispensable.
Pour ce qui est du mariage, cher collègue Lambert, je veux croire - en ce qui me concerne, j'en suis tout à fait persuadé - que, quand on s'engage dans cette voie, c'est que l'on a réfléchi pendant plus de sept jours. Par conséquent, dans le cas du mariage, le délai de rétractation ne se justifie pas. (Sourires. - Applaudissements sur certaines travées du RPR.)
M. Ladislas Poniatowski. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Poniatowski.
M. Ladislas Poniatowski. Nous avons bien compris la démonstration de M. Alain Lambert. Mais nous ne cherchons nullement, à travers ces sous-amendements, à nous en prendre à une catégorie d'officiers publics. Nous voulons seulement protéger l'acquéreur privé, un point c'est tout ! Et nous ne voulons pas que, d'une manière ou d'une autre, ce délai de rétractation puisse être supprimé ou réduit.
Or, qu'on le veuille ou non, l'amendement de la commission, dans sa rédaction actuelle, peut entraîner certaines dérives, et elles seront le fait de certains vendeurs. Ce peut être l'intérêt du vendeur professionnel que d'accélérer la vente et de ne pas laisser à l'acquéreur privé le temps de se rétracter. C'est cela qu'il faut empêcher, et c'est pourquoi un certain nombre d'entre nous ont déposé ces sous-amendements identiques.
M. Jacques Bellanger. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Bellanger.
M. Jacques Bellanger. Je rejoins - une fois n'est pas coutume ! - nos deux collègues qui viennent de s'exprimer.
Nous avons trop souvent vu, dans certaines parties des Yvelines que M. Braye connaît bien, le cas de pavillons vendus à la Foire de Paris, sans visite sur place...
M. Ladislas Poniatowski. Eh oui ! Cela arrive !
M. Jacques Bellanger. Et je suis au regret de dire que certains des actes en question avaient été passés devant notaire.
Moi non plus, je ne veux en aucun cas que cette proposition soit considérée comme une agression envers une profession dont je reconnais la sagesse et qui donne le plus souvent d'excellents conseils aux acquéreurs. Il reste qu'il est absolument nécessaire de protéger les acquéreurs contre eux-mêmes, et aussi contre les pratiques absolument inadmissibles de certains vendeurs.
J'ajoute qu'il faut également, parfois, inviter les acquéreurs à réfléchir à la situation d'endettement que leur acte va entraîner.
Mme Odette Terrade. Très juste !
M. Guy Fischer. En 1999, 21 % de ménages surendettés de plus qu'en 1998 !
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix les sous-amendements identiques n°s 573 rectifié, 630 rectifié bis, 807 et 1103, acceptés par la commission et par le Gouvernement.
(Les sous-amendements sont adoptés.)
M. le président. Je vais mettre aux voix l'amendement n° 130.
M. Alain Lambert. Je demande la parole pour explication de vote.
M. le président. La parole est à M. Lambert.
M. Alain Lambert. Mon propos et le vote que je vais émettre visent l'écrit lui-même et non pas ceux qui l'ont rédigé.
Les sous-amendements qui viennent d'être adoptés tendent à aligner les écrits publics sur les écrits privés.
Je suis de ceux qui, par conviction profonde, pensent que la sécurité juridique commande que certains écrits soient publics, que certains consentements soient vérifiés et validés par des officers institués par l'Etat. C'est pourquoi je ne voterai pas l'amendement ainsi modifié.
M. Jean Chérioux. Très bien !
M. le président. Personne ne demande plus la parole ?...
Je mets aux voix, modifié, l'amendement n° 130, accepté par la commission et par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président. En conséquence, le texte proposé pour l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé.
ARTICLE L. 271-2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION
ET DE L'HABITATION