ALLEMAGNE

I. AU MOMENT DE L'ACQUISITION

La loi sur les droits d'enregistrement ne comporte aucune disposition spécifique favorable aux personnes qui achètent un immeuble ancien. En revanche, la loi relative aux impôts sur les successions et les donations en prévoit.

1) L'exemption totale ou partielle de l'impôt sur les successions

Certains immeubles anciens n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt sur les successions et bénéficient d'une exonération totale. D'autres bénéficient d'une exonération à hauteur de 60 %.

Totale ou partielle, l'exonération est subordonnée au fait que la conservation de l'immeuble relève de l'intérêt général et que cet immeuble procure des revenus inférieurs aux dépenses qu'il engendre. Elle est reprise si l'immeuble est vendu dans les dix ans ou s'il cesse de répondre aux critères.

a) L'exonération totale

Elle concerne :

- les immeubles que leurs propriétaires ont décidé, sans y être obligés, d'ouvrir au public ;

- ceux que les acquéreurs décident de soumettre à la loi du Land sur la protection du patrimoine, dans la mesure où ils sont soit classés soit propriété de la famille depuis au moins vingt ans.

b) L'exonération partielle

Elle est subordonnée au fait que les propriétaires, dans la limite de leurs possibilités, laissent l'immeuble accessible aux chercheurs ou aux visiteurs.

En outre, l'assiette de l'impôt sur les successions est souvent réduite . Cet impôt est en effet assis sur la « valeur fiscale unitaire » de l'immeuble. La valeur fiscale unitaire est une notion qui a été introduite par la loi d'évaluation de 1991, afin d'harmoniser la valeur des biens prise en compte pour le calcul de différents impôts. Or, la valeur fiscale unitaire des immeubles protégés peut être réduite par l'administration fiscale, pour tenir compte des contraintes que les propriétaires de tels immeubles doivent respecter. En règle générale, la réduction est comprise entre 5 % et 10 %.

2) L'exemption totale ou partielle de l'impôt sur les donations

Les règles de l'impôt sur les successions sont applicables aux donations.

II. PENDANT LA PÉRIODE DE DÉTENTION

1) La déductibilité des frais d'entretien

a) Le bien ne produit pas de revenus

• Les propriétaires d'immeubles protégés ou qui font partie d'un ensemble protégé peuvent déduire de leur revenu imposable les dépenses d'entretien ou de réhabilitation de leurs biens.

La déduction porte sur la totalité des frais dont le propriétaire a la charge. Elle est répartie sur dix ans à raison de 10 % par an et à partir de l'année au cours de laquelle la dépense est engagée, sans possibilité de rattrapage d'une année sur l'autre.

Le droit à déduction n'est ouvert que si le propriétaire remplit les conditions suivantes :

- il dispose d'un document de l'administration des affaires culturelles attestant de la nécessité des travaux ;

- il n'habite pas l'immeuble où les travaux ont lieu ;

- il ne retire aucun revenu (par exemple aucun droit d'entrée) de l'immeuble pendant l'année où les dépenses sont réalisées ;

- il ne bénéficie d'aucun autre avantage fiscal pour réaliser les travaux.

Cette mesure est spécifique aux immeubles protégés.

• La même possibilité de déduction existe pour les propriétaires occupants. La déduction est alors ouverte non seulement aux propriétaires d'immeubles protégés par la loi du Land , mais aussi aux propriétaires des immeubles qui présentent un intérêt historique, artistique ou architectural, attesté par l'administration de la commune. Le droit à déduction est subordonné à l'absence d'autre avantage fiscal.

Cette déduction constitue une réelle incitation, car les propriétaires occupants d'un logement ancien qui suit les règles de droit commun peuvent bénéficier pendant huit ans d'une prime annuelle de 1 278 €, cette possibilité étant réservée aux contribuables dont les revenus n'excèdent pas un certain plafond (81 807 € par an pour un célibataire).

b) Le bien produit des revenus

Le traitement fiscal des dépenses d'entretien dépend de leur qualification, qui est définie par l'administration. Les dépenses de réhabilitation sont celles qui augmentent durablement la valeur de l'immeuble, tandis que les autres dépenses d'entretien correspondent à l'entretien courant (changement de crépis, rénovation des sanitaires, remplacement des fenêtres...). En règle générale, l'administration fiscale considère comme dépenses d'entretien courant celles qui n'excèdent pas 2 000 €.

• L'amortissement accéléré des dépenses de réhabilitation

Lorsque l'immeuble est protégé par la loi du Land ou qu'il présente un intérêt historique, artistique ou architectural, les dépenses de réhabilitation peuvent être amorties de façon accélérée : 10 % par an pendant dix ans , ce qui équivaut à une déduction de ces dépenses du revenu immobilier. Cette mesure existe également pour les immeubles qui sont situés dans des zones urbaines à réhabiliter.

L'avantage est réel, puisque, pour les immeubles construits avant 1925 et qui obéissent au droit commun, l'amortissement des dépenses de gros entretien est étalé sur quarante ans et s'effectue donc au rythme de 2,5 % par an.

• L'étalement de la déduction des frais d'entretien des immeubles donnés en location

Les propriétaires des immeubles protégés par la loi du Land peuvent déduire les frais d'entretien des immeubles donnés en location en étalant la déduction sur une période de deux à cinq ans.

L'étalement de la déduction constitue un avantage parce que, selon le droit commun, ces frais sont déductibles des revenus immobiliers de l'année au cours de laquelle la dépense a lieu. Les déficits fonciers sont certes imputables sur les autres revenus et, le cas échéant, reportables d'une année sur l'autre, mais pas en totalité lorsqu'ils dépassent 51 500 €.

2) L'exemption de l'impôt foncier communal ou la prise en compte d'une assiette favorable

L'impôt foncier communal, dont les règles générales sont fixées au niveau fédéral, constitue, avec la taxe professionnelle, la principale source de revenus des communes. Son taux est fixé par les communes.

• D'après la loi, les communes ont l'obligation d'exempter de l'impôt foncier les propriétaires des immeubles dont la conservation relève de l'intérêt général , à cause de leur valeur artistique, historique ou scientifique, dans la mesure où ces immeubles procurent des revenus inférieurs aux coûts qu'ils engendrent.

En pratique, pour bénéficier de cette exemption, le propriétaire doit présenter un document de l'administration des affaires culturelles.

• Lorsque l'immeuble n'est pas exempté d'impôt foncier, l'assiette d'imposition peut être réduite, car cet impôt est assis sur la valeur fiscale unitaire.

III. LORS DE LA VENTE

En cas de revente d'un bien immobilier dans les dix années qui suivent l'acquisition, la plus-value est imposable comme un « revenu divers » (au titre de l'impôt sur le revenu). Pour les immeubles anciens, le calcul de la plus-value s'effectue selon les règles de droit commun : la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le coût d'acquisition, ce dernier étant éventuellement augmenté du montant des dépenses d'amélioration. Cependant, si le propriétaire d'un bien ancien a bénéficié d'amortissements accélérés ou d'une autre mesure de déduction des frais d'entretien, les dépenses d'amélioration sont réduites du montant des déductions déjà obtenues.