L'imposition des particuliers propriétaires d'immeubles anciens

Etudes de législation comparée

Étude de législation comparée n° 101 -

SUISSE



L'article 98 de la Constitution fédérale énonce que : « La protection de la nature et du patrimoine est du ressort des cantons. » Il réserve cependant à la Confédération la possibilité d'intervenir dans ce domaine, notamment en faveur des « objets présentant un intérêt national ».

Ainsi, la loi fédérale du 1 er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage inclut, depuis 1996, la conservation des monuments historiques. Cette loi établit une distinction entre les monuments historiques d'importance nationale, dont la liste est établie par le Conseil fédéral, et les monuments d'importance régionale ou locale, dont la reconnaissance s'effectue conformément aux législations cantonales relatives à la protection du patrimoine.

La politique du patrimoine repose essentiellement sur l'octroi de subventions, de sorte que les règles fiscales comportent peu de mesures dérogatoires en faveur des propriétaires d'immeubles anciens. La principale, la déductibilité des frais d'entretien, s'applique à tous les immeubles, indépendamment de leur reconnaissance comme monuments historiques.

I. AU MOMENT DE L'ACQUISITION

Les impôts sur les successions, sur les donations et sur les mutations sont perçus par les cantons. Ils le sont également par les communes dans certains cantons. Aucune mesure spécifique n'est prévue pour les immeubles anciens.

II. PENDANT LA PÉRIODE DE DÉTENTION

La déductibilité des frais d'entretien

a) Les monuments historiques

• D'après l'article 32-3 de la loi sur l'impôt fédéral direct , relative à l'impôt sur le revenu qui est perçu au niveau de la Confédération , les « frais occasionnés par des travaux de restauration de monuments historiques que le contribuable entreprend en vertu de dispositions légales, en accord avec les autorités ou sur leur ordre, pour autant qu'ils ne soient pas subventionnés, sont déductibles du revenu . »

• Les cantons perçoivent également un impôt sur le revenu. Les différentes législations cantonales régissant l'impôt sur le revenu ont l'obligation de respecter les dispositions de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes. Or celle-ci comprend une disposition sur les monuments historiques identique à celle de l'article 32-3 de la loi sur l'impôt fédéral direct.

b) Les autres monuments

D'après l'article 32-2 de la loi sur l'impôt fédéral direct , « le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien (...). »

La déduction des frais n'est autorisée que s'ils servent à conserver la valeur du bien. Elle n'est pas admise si les dépenses engagées conduisent à un accroissement de la valeur du bien.

D'abord énoncé par le Tribunal fédéral en 1973 , cette pratique, dite « pratique Dumont » a été reprise par la réglementation.

L'ordonnance du 24 août 1992 sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés dans le cadre de l'impôt fédéral direct dispose en effet à l'article premier : « Le contribuable qui possède des immeubles privés peut déduire les frais nécessaires à leur entretien. Sont [exclus] les frais que le contribuable doit engager au cours des cinq premières années pour entretenir une propriété nouvellement acquise qui avait été mal entretenue jusqu'ici par le propriétaire. »

Une seconde ordonnance du 24 août 1992, sur les frais relatifs aux immeubles privés déductibles dans le cadre de l'impôt fédéral direct , précise que sont déductibles « les dépenses dues aux réparations ou aux rénovations, si elles n'entraînent pas une augmentation de la valeur de l'immeuble ».

Elle ajoute que : « Ne sont notamment pas déductibles les frais d'entretien suivants : les dépenses qu'un contribuable engage, en vue de remettre en état un immeuble nouvellement acquis qui avait été mal entretenu par le propriétaire précédent, durant la période - en général les cinq premières années - qui suit l'acquisition (pratique du Tribunal fédéral en matière de frais encourus peu après l'acquisition) . »

En 1997, le Tribunal fédéral a nuancé la pratique Dumont, en arrêtant que les frais d'entretien courant d'un bien immobilier nouvellement acquis et non laissé à l'abandon par le précédent propriétaire, pouvaient être déduits du revenu brut immédiatement après l'acquisition du bien, à condition de ne pas augmenter sa valeur.

Actuellement, même si l'application de la pratique Dumont n'est pas uniforme dans tout le pays, il est admis qu'elle constitue un obstacle au bon entretien des immeubles. Elle dissuade notamment les particuliers d'acquérir des immeubles anciens en très mauvais état.

III. LORS DE LA VENTE

La réduction de la plus-value

En cas de revente de leurs biens, les particuliers sont imposés sur la plus-value réalisée. L'impôt sur les plus-values, dit « impôt sur les gains immobiliers » est généralement perçu au niveau cantonal. Dans certains cantons, il est perçu au niveau communal.

La plupart des cantons admettent que les dépenses d'entretien et de réparation destinées au maintien de la valeur de l'immeuble qui ont été effectuées pendant les premières années de la détention et qui, en raison de la pratique Dumont, n'ont pas pu être déduites du revenu peuvent être réintégrées dans le prix de revient du bien . Elles réduisent donc d'autant la plus-value.

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