Mai 2013
NOTE
sur
Les copropriétés en difficulté
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Allemagne - Espagne - Italie -
Royaume-Uni (Angleterre et
Pays de Galles)
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Cette note a été réalisée à la demande
de
M. Claude DILAIN, sénateur
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DIRECTION DE L'INITIATIVE PARLEMENTAIRE ET DES DÉLÉGATIONS LC 236 |
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AVERTISSEMENT Les notes de la division de Législation comparée se fondent sur une étude de la version en langue originale des documents de référence cités dans l'annexe. Elles présentent de façon synthétique l'état du droit dans les pays européens dont la population est de taille comparable à celle de l'Hexagone ainsi que dans ceux où existe un dispositif législatif spécifique. Elles n'ont donc pas de portée statistique. Ce document constitue un instrument de travail élaboré à la demande des sénateurs par la division de Législation comparée de la direction de l'Initiative parlementaire et des délégations. Il a un caractère informatif et ne contient aucune prise de position susceptible d'engager le Sénat. |
SOMMAIRE
Pages
NOTE DE SYNTHÈSE 5
ALLEMAGNE 7
ESPAGNE 11
ITALIE 15
ROYAUME-UNI (Angleterre et Pays de Galles) 17
ANNEXE : LISTE DES DOCUMENTS UTILISÉS 19
NOTE DE SYNTHÈSE
Cette note concerne le régime applicable aux copropriétés en difficulté .
Le régime spécifique applicable à ces copropriétés figure, en droit français, aux articles 29-1 à 29-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Selon l'article 29-1 de ce texte, le président du tribunal de grande instance peut désigner l'administrateur provisoire d'une copropriété « si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ».
Cette note étudie quatre États d'Europe : Allemagne , Espagne , Italie et Royaume-Uni .
Dans la mesure où le concept de « copropriété en difficulté » est sans équivalent à l'étranger, on s'est attaché à trouver, dans les législations de ces pays, les outils originaux qui pourraient utilement contribuer à résoudre les problèmes posés par ces copropriétés qui sont, pour le moment, restés sans solution dans notre pays.
Cette démarche explique le caractère quelque peu disparate des mesures qui sont évoquées dans les monographies consacrées aux législations de chacun des pays concernés qui figurent ci-après.
Il résulte de cette comparaison que si la multiplication des impayés (loyers et charges) se fait sentir dans plusieurs pays, les solutions pour y remédier relèvent soit d'une sanction des propriétaires qui ne font pas face à leurs obligations, soit du renforcement des obligations pesant sur le syndic, soit encore de mesures préventives destinées à assurer la conservation de l'immeuble dont ils possèdent une partie.
• Une sanction des propriétaires qui ne font pas face à leurs obligations
Par ordre croissant d'intensité, les mesures de sanction des propriétaires qui n'assument pas leurs obligations financières au sein de la copropriété consistent en :
- une procédure simplifiée de notification des décisions de l'assemblée générale aux copropriétaires dont le domicile est inconnu, au moyen d'une annonce apposée sur le tableau d'affichage de la copropriété (Espagne) ;
- l'assouplissement de la procédure d'injonction de payer qui peut être mise en oeuvre sans consultation de l'assemblée générale des copropriétaires (Italie) ;
- le retrait du droit de vote aux copropriétaires qui n'ont pas acquitté leurs charges (Espagne) ou la suspension de l'accès aux services communs (Italie) ;
- enfin la procédure d'éviction qui permet à la collectivité des copropriétaires d' obliger un copropriétaire qui manque gravement à ses obligations générales et qui ne paie pas ses charges pendant plus d'un trimestre à vendre son appartement et à défaut de le mettre aux enchères (Allemagne).
• Un renforcement des obligations qui pèsent sur le syndic
La loi italienne récemment votée renforce l'obligation faite au syndic de procéder au recouvrement des charges impayées dans les six mois qui précèdent le terme de l'exercice à peine d'être révoqué par le juge à la demande d'un des copropriétaires (Italie).
• Des mesures préventives pour assurer la conservation de l'immeuble
Ces mesures consistent essentiellement en :
- la constitution obligatoire d'un fonds de réserve correspondant à 5 % du dernier budget de la copropriété, destiné à faire face aux travaux de conservation et de réparation du bâtiment (Espagne) ;
- et la réalisation de travaux de modernisation des parties communes adoptées à une majorité des ¾ des copropriétaires, moins contraignante que l'unanimité requise pour les modifications de la construction (Allemagne).