CHAPITRE ... (nouveau)
-
Dispositions relatives à l'accession sociale à la
propriété
Votre commission vous propose d'insérer une division et un intitulé pour créer un nouveau chapitre dans le titre II afin d'y regrouper diverses dispositions relatives à l'accession sociale à la propriété.
Votre commission pour avis vous propose d'adopter cette division additionnelle.
Article
additionnel après l'article 53 -
(Articles L. 421-1,
L. 422-2, L. 422-3 et L. 443-15
du code de la construction et
de l'habitation)-
Mise en cohérence de la loi du 12 juillet
1984
avec le nouveau prêt social de location-accession
De nombreux organismes HLM exercent leurs activités d'accession sociale à la propriété par l'intermédiaire de sociétés civiles immobilières (SCI) qui permettent d'associer plusieurs acteurs locaux à la réalisation d'un programme et de réaliser des opérations de mixité sociale.
Votre commission vous propose, par cet amendement portant article additionnel après l'article 53 , de donner un fondement législatif à la prise de participations des organismes HLM dans les SCI d'accession sociale à la propriété , qui est aujourd'hui autorisée par un texte réglementaire. Ce dispositif autoriserait les OPAC, les SA HLM et les sociétés anonymes coopératives de production HLM, à souscrire ou acquérir des parts de SCI ayant pour objet la réalisation d'immeubles d'habitation ou d'immeubles mixtes (à usage professionnel et d'habitation) destinés à des accédants dont les ressources sont inférieures à un plafond. Il permettrait également à ces mêmes organismes d'être syndics de copropriétés et d'exercer les fonctions d'administrateurs de biens pour ces immeubles ainsi réalisés.
En outre, cet amendement donne un fondement législatif à la faculté qu'ont aujourd'hui les organismes HLM d'exercer une activité de syndic de copropriétés des immeubles réalisés par l'intermédiaire de SCI et des immeubles acquis ou réalisés par les organismes HLM, les collectivités locales, les SEM, l'association foncière logement et ses filiales dont elle détient 99 % des parts.
Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article additionnel.
Article additionnel après l'article 53 -
(Loi n° 84-595 du
12 juillet 1984 définissant la location-accession à la
propriété immobilière et article L. 261-10 du code de
la construction et de l'habitation)-
Mise en cohérence de la loi
du 12 juillet 1984
avec le nouveau prêt social de
location-accession
Le dispositif de la location-accession
Le mécanisme de location-accession a été créé par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière. Ce système permet à un ménage de se porter acquéreur de son logement, à l'issue d'une phase locative au cours de laquelle il peut mesurer sa capacité de remboursement et constituer un apport personnel. Bien que considéré comme pertinent d'un point de vue économique, le système de location-accession n'a guère rencontré de succès jusqu'à présent. Sur la base des travaux réalisée par une mission d'inspection sur ce sujet, le Gouvernement a décidé, au moment de la discussion de la loi de finances pour 2004 de rénover ce mécanisme en le dotant d'un instrument financier approprié, sans pour autant modifier le contrat juridique de location-accession.
Le nouveau dispositif repose ainsi sur un prêt conventionné, le prêt social de location-accession (PSLA), qui ouvre droit aux mêmes avantages fiscaux que le prêt locatif social (PLS) depuis le vote de la loi n° 2004-804 du 9 août 2004 relative au soutien à la consommation et à l'investissement. Ce régime s'applique aux opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs réalisées par les promoteurs publics ou privés. Pour en bénéficier, les opérateurs doivent conclure une convention avec l'Etat, par laquelle ils s'engagent à respecter les caractéristiques sociales définissant le PSLA. Pour l'année 2004, la loi de finances a ouvert la possibilité de délivrer 10 000 agréments pour réaliser des logements selon cette modalité.
Le contrat de location-accession comporte deux phases. Au cours de la première, dite phase locative, le logement appartient à un opérateur auquel le ménage verse une redevance qui se divise en une fraction locative et une fraction « acquisitive ». La fraction locative, assimilable à un loyer, correspond au droit du ménage à la jouissance du logement. La fraction « acquisitive », assimilable à une épargne, représente un paiement anticipé du prix du logement. La durée maximale de la phase locative est fixée dans le contrat de location-accession, conclu par acte authentique en début d'opération. Pendant la phase locative, le ménage a la faculté de lever l'option sur son logement, c'est-à-dire de s'en porter acquéreur. La levée d'option marque le début de la phase d'accession, au cours de laquelle le ménage est propriétaire du logement et rembourse un emprunt. La fraction acquisitive accumulée pendant la phase locative s'impute sur le prix de vente, par ailleurs fixé dans le contrat de location-accession. Si le ménage ne lève pas l'option, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux, et la fraction acquisitive accumulée lui est restituée.
Les logements faisant l'objet du PSLA sont destinés à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds du prêt à l'accession sociale (PAS), au moment de la signature du contrat de location-accession. En outre, la fraction locative de la redevance est plafonnée en fonction des zones qui caractérisent le dispositif d'amortissement fiscal « Robien » (zones A, B, C). Les niveaux de loyer correspondent à ceux appliqués au prêt locatif social (PLS). La part acquisitive est, quant à elle, fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant et en accord avec le vendeur.
Propositions de votre commission
Votre commission vous propose, par un amendement portant article additionnel après l'article 53 , d'aménager la loi du 12 juillet 1984 avec le nouveau dispositif de PSLA.
Cet amendement propose de donner un statut spécifique au locataire-accédant d'un logement financé par le PSLA et apporte un certain nombre de modifications aux dispositions de la loi du 12 juillet 1984. Il complète notamment le contenu du contrat de location-accession afin de prévoir un droit au relogement du locataire-accédant en cas de résolution du contrat ou s'il ne souhaite pas devenir accédant. L'amendement confirme également, au bénéfice du locataire-accédant, le droit au relogement lorsque le contrat de location-accession a été résilié ou lorsque le transfert de propriété n'a pas eu lieu au terme convenu.
Enfin, il indique que l'appréciation des ressources du locataire accédant se fait à la date d'entrée dans les lieux et prévoit que ? lorsque la garantie de relogement est mise en place, les offres de relogement ne sont pas soumises à la procédure d'attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article additionnel.
* *
*
Au cours de sa séance du mercredi 20 octobre 2004, votre commission des affaires économiques a donné un avis favorable aux dispositions du présent projet de loi dont elle s'est saisie, sous réserve de l'adoption des amendements proposés par son rapporteur pour avis.