III. LE SOUTIEN DE L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
Cette année, la politique du Gouvernement en faveur de l'accession à la propriété est marquée par la montée en force du régime du prêt social de location-accession (PSLA) et par la réforme du prêt à taux zéro (PTZ).
A. LA MONTÉE EN FORCE DU PRÊT SOCIAL DE LOCATION-ACCESSION
Le système de la location-accession a été créé par la loi du 12 juillet 1984 9 ( * ) . Schématiquement, ce dispositif permet à un ménage de se porter acquéreur de son logement, à l'issue d'une phase locative au cours de laquelle il peut mesurer sa capacité de remboursement et constituer un apport personnel. Partant du constat que ce mécanisme était pertinent d'un point de vue économique mais peu utilisé, le Gouvernement a décidé, avec la loi de finances pour 2004, de créer un nouveau produit de location-accession, le prêt social de location-accession . Ce dernier s'applique aux opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs réalisées par les promoteurs publics ou privés. Pour en bénéficier, les opérateurs doivent conclure une convention avec l'Etat, dans laquelle ils s'engagent à respecter les caractéristiques sociales définissant le PSLA. Pour l'année 2004, 10.000 logements peuvent ainsi faire l'objet d'un agrément, délivré par le préfet, et cet objectif serait reconduit au même niveau en 2005.
1. La présentation générale du mécanisme de location-accession
Le contrat de location-accession comprend deux phases. Au cours de la première phase, dite locative , le logement appartient à un opérateur auquel le ménage verse une redevance, qui se divise en une fraction locative , assimilable à un loyer, et une fraction acquisitive , assimilable à une épargne, qui représente un paiement anticipé du prix du logement. La durée maximale de la phase locative est fixée dans le contrat de location-accession. Pendant la phase locative, le ménage a la faculté de lever l'option sur son logement et de s'en porter acquéreur. La levée d'option marque le début de la seconde phase, dite d'accession , au cours de laquelle le ménage devient propriétaire du logement et rembourse un emprunt. La fraction acquisitive accumulée pendant la phase locative vient en déduction du le prix de vente. Il est à noter que si le ménage ne lève pas l'option, il ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux mais que la fraction acquisitive accumulée au cours de la phase locative lui est restituée.
* 9 Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.