2. Les caractéristiques juridiques du PSLA
Le nouveau produit de location-accession, le PSLA 10 ( * ) , accordé à une personne morale qui entreprend l'opération, recouvre en fait un prêt conventionné pouvant financer jusqu'à 100 % du prix de revient des logements. Les prêts complémentaires accordés habituellement aux prêts conventionnés, notamment ceux du 1 % Logement, peuvent être mobilisés pour « boucler » le financement de l'opération.
Pour bénéficier du PSLA, le logement doit être destiné à une occupation à titre de résidence principale par le ménage pendant toute la durée de remboursement et ne peut subir aucune transformation , en local commercial ou professionnel par exemple. En outre, le locataire-accédant peut , y compris en phase locative, bénéficier d'une aide personnalisée au logement . Enfin, les caractéristiques du PSLA autorisent un transfert du dispositif de l'opérateur au ménage au moment de la levée d'option. Dans les cas où le ménage décide de ne pas lever l'option, l'opérateur peut conserver les avantages attachés au prêt et mettre en location les logements 11 ( * ) . Cette disposition permet aux opérateurs de parvenir plus facilement à atteindre un équilibre financier au cours de la phase locative.
Enfin, il convient de noter que tous les établissements de crédit habilités à délivrer des prêts conventionnés peuvent accorder des PSLA.
3. Les avantages fiscaux
L'article 9 de la loi relative au soutien à la consommation et à l'investissement 12 ( * ) a donné au PSLA les mêmes avantages fiscaux que ceux dont disposent les prêts locatifs sociaux (PLS). L'opérateur bénéficie ainsi d'un taux de TVA à 5,5 % sur le logement et d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans . L'opérateur conserve le bénéfice de ces avantages fiscaux, y compris dans les cas où le ménage ne lève pas l'option, le logement étant alors affecté à la location sociale. Si le ménage lève l'option dans les cinq ans qui suivent l'achèvement des travaux, le transfert de propriété est exonéré de TVA et n'est pas soumis aux droits de mutation. L'exonération de TFPB continue également à s'appliquer pour la durée restant à courir au ménage qui lève l'option.
Selon les données fournies par le Gouvernement, reprises par la commission des finances du Sénat, l'application du taux réduit de TVA occasionnerait une perte de recettes fiscales pour l'Etat de 140 millions d'euros. L'exonération de TFPB pendant quinze ans entraînerait une perte de ressources pour les collectivités locales évaluées à 3,3 millions d'euros par an, compensée partiellement dans les conditions qui ont été décrites ci-dessus.
* 10 Sa mise en place est devenue effective avec le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004.
* 11 Le décret du 26 mars 2004 augmente à 30 ans la durée maximale des prêts conventionnés, avec une possibilité de la porter à 35 ans.
* 12 Loi n° 2004-804 du 9 août 2004 relative au soutien à la consommation et à l'investissement.