B. LA RÉFORME DU PTZ
L'article 67 du PLF 2005 propose une réforme d'ampleur du prêt à taux zéro , qui concerne son mode de financement, son ouverture au logement ancien et le montant du prêt sans intérêt versé aux bénéficiaires.
1. Description du PTZ ancienne version
Le prêt à taux zéro 14 ( * ) constitue l'un des principaux mécanismes d'aide à l'accession à la propriété des ménages modestes.
Il offre aux particuliers un financement complémentaire pour leur permettre de réaliser des opérations de construction ou d'acquisition d'un logement neuf ou d'acquisition-amélioration de logements anciens , à condition que les travaux effectués représentent au moins 35 % du coût total de l'opération. Le PTZ s'adresse également aux personnes souhaitant entrer dans un dispositif de location-accession, sauf si le logement est financé au moyen d'un PSLA. Le PTZ est versé, sous forme d'une avance remboursable sans intérêt aux personnes physiques qui acquièrent un logement pour l'occuper à titre de résidence principale et qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes .
Le PTZ n'ouvre pas droit, en tant que tel, à l'aide personnelle au logement (APL). En revanche, si le plan de financement de l'opération comporte un prêt conventionné ou un prêt conventionné garanti par l'Etat (prêt à l'accession sociale - PAS), l'accédant peut, sous certaines conditions, bénéficier de l'APL . S'il est associé à un prêt à l'accession sociale, le PTZ doit alors bénéficier de la garantie du fonds de garantie à l'accession sociale (FGAS).
Pour bénéficier d'un PTZ les ménages doivent disposer de ressources inférieures à un plafond, les revenus pris en compte étant désormais ceux de l'année N-1 15 ( * ) , alors qu'il s'agissait, avant l'année 2003, des revenus de l'année N-2. Les plafonds de ressources varient en fonction du nombre de personnes recensées dans le ménage et de la zone d'implantation du logement . En outre, en fonction de leurs revenus, les ménages peuvent bénéficier d'un différé pour le remboursement du prêt , qui peut porter sur la totalité ou une partie du prêt, pour des délais allant de 72 mois à 216 mois.
Comme votre commission l'a souligné dans les précédents rapports pour avis sur les crédits du logement, le PTZ est un outil très efficace d'accession sociale à la propriété car il permet à plus de 100.000 ménages d'accéder chaque année à la propriété. Les catégories socioprofessionnelles qui bénéficient le plus du PTZ sont les ouvriers (31,6 % du total), les employés (30 %) et les professions intermédiaires (21,7 %). Près de 60 % des bénéficiaires ont un revenu inférieur à 2,5 SMIC . Le PTZ offre également un apport décisif pour faciliter la primo-accession, plus de 70 % des bénéficiaires ont moins de 35 ans, et, selon les statistiques fournies par le Ministère du logement, une grande part de ménages sont des primo-accédants.
Les plans de financement moyens des acquisitions immobilières permises par le PTZ, résumées pour l'année 2004 dans le tableau reproduit ci-dessous, permettent de faire ressortir que le prêt sans intérêt fait diminuer les taux d'effort moyen des ménages (hors aides personnelles au logement) qui se lancent dans une opération d'accession à la propriété.
Plan de financement moyen, émissions en 2004 (de janvier à fin juin)
|
Zone |
Île-de-France |
Province |
||
|
Type et nombre de prêts émis |
Neuf
|
Ancien
|
Neuf
|
Ancien
|
|
Montant PTZ |
21 100 |
17 500 |
16 100 |
13 700 |
|
Prêt principal |
110 300 |
73 100 |
84 300 |
61 000 |
|
Autres prêts (1) |
4 500 |
4 100 |
7 600 |
6 900 |
|
Apport personnel |
25 300 |
16 500 |
16 100 |
6 200 |
|
Total |
161 200 |
111 200 |
124 100 |
87 800 |
|
Mensualité moyenne (2) |
900 |
600 |
700 |
500 |
|
Revenu net moyen |
2 500 |
2 000 |
2 200 |
1 900 |
|
Taux d'effort avant APL |
36.0% |
30.0% |
31.8% |
26.3% |
Source : SGFGAS (1) : y compris épargne-logement si elle existe.
(2) : montant déclaré de la 1ère mensualité tous prêts confondus
Sur la base de ces données, il convient également d'indiquer que 60 % des ménages titulaires d'un PTZ sont éligibles à l'APL.
Enfin, votre rapporteur pour avis relève que le PTZ facilite les opérations d'accession à la propriété dans des zones où les marchés de l'habitat sont tendus : en 2003, 10,8 % des PTZ ont été émis dans la région Rhône-Alpes, 10,2 % dans les Pays de la Loire et 9,4 % en Île-de-France.
Votre commission ne peut cependant que regretter la chute du nombre de bénéficiaires de PTZ enregistrée depuis 1996 (140.000 à cette date), qui s'explique par les baisses de crédits qui ont frappé ce dispositif et par la réduction du nombre de ménages éligibles. En outre, malgré les éléments positifs relevés ci-dessus, votre rapporteur pour avis note que la non-actualisation des plafonds de revenus depuis la création en 1995 du PTZ a réduit année après année son efficacité économique et sociale.
* 14 Créé par le décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995 modifiant le code de la construction et de l'habitation et portant création d'une aide de l'Etat à l'accession à la propriété pour l'acquisition d'une résidence principale.
* 15 Depuis le décret n° 2003-1391 du 31 décembre 2003 relatif aux conditions de contrôle de l'octroi de l'avance aidée par l'Etat pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l'habitation.