4. Les caractéristiques sociales du PSLA
Les caractéristiques sociales des opérations PSLA feront l'objet d'une convention conclue entre l'opérateur et l'Etat, avant l'engagement de chaque projet.
Les logements « PSLA » sont destinés à des ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds du prêt à l'accession sociale (PAS), au moment de la signature du contrat de location-accession ou, le cas échéant, du contrat préliminaire. La fraction locative de la redevance est plafonnée, en fonction des zones du dispositif d'amortissement fiscal « Robien » (zones A, B et C) et les plafonds de loyer correspondent à ceux qui sont appliqués au prêt locatif social (PLS), majorés en zone A. La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant et en accord avec le vendeur .
Le prix de vente des logements doit également être inférieur à des plafonds , modulés en fonction des zones du « Robien ». Les plafonds retenus sont ceux des opérations d'accession à la propriété réalisées par les organismes HLM. Ils sont néanmoins minorés de la différence entre le taux de TVA de 19,6 % appliqué aux opérations d'accession classiques et le taux de 5,5 % accordé à l'opérateur qui contracte un PSLA. Ces plafonds de prix permettent aux ménages de bénéficier également de l'avantage de TVA conféré à l'opérateur. Le prix du logement n'est pas révisable et doit être minoré de 1,5 % à chaque date anniversaire du contrat de location-accession . Cette minoration incitera les ménages à rester suffisamment longtemps en phase locative, pour bien mesurer leur capacité à faire face à des charges régulières de logement, avant d'entrer ou non dans la phase d'accession.
La mensualité de remboursement , à la charge du ménage en début de phase d'accession, ne doit pas excéder la dernière redevance payée en phase locative . L'opérateur doit disposer, dès la signature de la convention avec l'Etat, de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer au ménage, au moment de la levée d'option, une offre de financement respectant cette condition. Cette disposition est destinée à sécuriser le locataire-accédant et à lui donner, dès la signature du contrat de location-accession, des garanties sur la charge financière qu'il devra supporter en phase d'accession.
En cas de levée d'option , le ménage dispose , pendant une durée de quinze ans à compter du transfert de propriété, d'une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l'avance et d'une garantie de relogement 13 ( * ) . Ces garanties sont mises en jeu en cas de survenance, pour le ménage, d'un événement exceptionnel ou d'un accident de la vie, la liste de ces faits générateurs étant définie par l'arrêté du 26 mars 2004. Le prix de rachat garanti est, pendant les cinq années suivant le transfert de propriété, égal au prix fixé au moment de la levée d'option. Pendant les dix années suivantes, le prix de rachat garanti est minoré de 2,5 % par an.
* 13 La garantie de relogement consiste pour l'opérateur à formuler, dans les six mois suivant la demande de mise en jeu, trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du ménage. La garantie de relogement ne bénéficie qu'aux ménages dont les revenus, au moment de sa demande, sont inférieurs aux plafonds d'éligibilité pour l'accès aux logements PLUS.