II. ENCOURAGER LE DÉVELOPPEMENT DU PARC LOCATIF PRIVÉ À LOYER MAÎTRISÉ
Axe fort du plan de cohésion sociale, l'essor du parc locatif privé à loyer maîtrisé devait offrir aux ménages disposant de revenus modestes ou intermédiaires une véritable alternative au logement social. Pourtant, les premiers résultats obtenus sont très en retrait des objectifs fixés par le programme 13 relatif à la mobilisation du parc privé.
C'est pourquoi, le présent texte renforce les moyens de développer le parc locatif privé, en élargissant le rôle de l'Anah, en créant un nouveau dispositif de « conventionnement sans travaux » et en instaurant plusieurs mesures fiscales incitatives.
A. DES RÉSULTATS INSUFFISANTS PAR RAPPORT AUX OBJECTIFS FIXÉS PAR LE PLAN DE COHÉSION SOCIALE
1. Les objectifs du programme 13 du plan de cohésion sociale
Le volet « logement » du plan de cohésion sociale comporte un programme entièrement consacré au développement de l'offre privée, le programme 13, dont le principal acteur est l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).
Programme 13
Résoudre la crise du
logement par la mobilisation du parc privé
Objectifs :
- Porter à 40.000 le nombre de logements à loyer maîtrisé produits chaque année avec les aides de l'Anah.
- Restaurer la confiance des propriétaires vis-à-vis des risques de loyers impayés.
- Lutter contre l'habitat indigne.
- Développer l'accession sociale à la propriété.
- Porter à 20.000 le nombre de logements vacants remis chaque année sur le marché.
Mesures territoriales :
- Encouragement des opérateurs à promouvoir l'accession sociale à la propriété.
- Encouragement à la souscription de nouveaux prêts à 0 %.
- Encouragement des propriétaires à améliorer l'habitat.
- Remise sur le marché des logements vacants.
Mesures nationales :
- Exonération pendant trois ans de la contribution sur les revenus locatifs.
- Revalorisation de la prime Anah pour la remise sur le marché des logements vacants.
- Autorisation de cumul de la prime Anah et de l'amortissement Robien.
- Instauration d'un dispositif fiscal cumulant l'amortissement Robien et une déduction forfaitaire de 40 %.
- Renforcement du statut de la créance impayée.
- Clarification des règles en matière de lutte contre l'habitat indigne.
- Mise en place du nouveau prêt à 0 %.
Mesures d'impulsion et d'orientation :
- Incitation des opérateurs à développer les prêts sociaux location-accession (PSLA).
Indicateurs :
13.1 Nombre de logements vacants remis sur le marché avec l'aide de l'Anah
13.2 Nombre de logements conventionnés et intermédiaires financés par l'Anah
13.3 Nombre de nouveaux prêts à 0 % souscrits
13.4 Nombre de PSLA financés
Partenaires :
• Collectivités territoriales
• Fédération Pact-Arim
• Services déconcentrés de
l'Etat
• Fédérations Habitat et
développement
• Anah
• UNPI
2. Des résultats décevants
a) Un bilan en retrait des objectifs à atteindre
En 2004, les résultats de l'Anah sont très inférieurs aux objectifs annuels fixés par le plan de cohésion sociale :
- l'agence n'a permis le conventionnement que d'environ 25.300 logements à loyer maîtrisé à destination des ménages à revenus modestes, alors que l'objectif annuel est de 40.000 logements conventionnés, à partir de 2005 ;
- elle n'a remis sur le marché que 11.700 logements vacants, soit presque deux fois moins que l'objectif fixé de 20.000 par an sur cinq ans.
b) Les défauts du dispositif Robien
S'il est vrai qu'il a permis la construction de nouveaux logements à un rythme soutenu (près de 65.000 par an), le dispositif Robien présente l'inconvénient de ne pas orienter la construction vers les zones où la demande de logements est la plus forte. Ainsi, certains de ces logements situés en zone C (agglomérations de moins de 50.000 habitants) ne sont pas occupés aujourd'hui, l'offre étant supérieure à la demande.
c) Les freins au succès du prêt à taux zéro
Deux éléments ont freiné la montée en puissance de l'accession à la propriété financée à l'aide du prêt à taux zéro :
- d'une part, la limitation du dispositif à l'achat de logements neufs s'est révélée être un obstacle majeur à l'acquisition, les prix ayant considérablement augmenté et l'offre étant réduite, notamment dans les zones tendues du marché ;
- d'autre part, le niveau des plafonds de ressources fixé pour bénéficier du prêt à taux zéro était trop faible et excluait les ménages disposant de revenus légèrement supérieurs, mais pour lesquels l'achat d'un logement dans les grandes agglomérations représentait encore un coût élevé.