2. Les ventes d'emprises régionales : le point d'équilibre entre l'intérêt de l'Etat et celui des collectivités territoriales
Les ventes d'emprises régionales sont constituées de biens immobiliers déjà libérés avant les restructurations ainsi que d'emprises délaissées par les armées à la suite du nouveau plan de stationnement. Au total, Le nouveau plan de stationnement entraîne pour la période 2009-2014 la cession de plus de 200 emprises en province, représentant environ 5 400 hectares. Des actions préalables aux cessions sont nécessaires, notamment la valorisation des biens, l'évaluation des coûts de dépollution, ou la réalisation de ces opérations, en particulier celles à caractère pyrotechnique.
En 2009 , 158 immeubles ou fractions d'immeubles ont donné lieu à une décision de remise à France Domaine aux fins d'aliénation ou changement d'utilisation. 50 millions d'euros ont été encaissés au titre des cessions hors immobilier parisien et mis à disposition du budget opérationnel de programme « Défense » du compte d'affectation spéciale « Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat ». Pour les cessions faisant directement suite aux restructurations, 17 emprises ont été cédées à l'euro symbolique et 6 emprises l'ont été à titre onéreux. La valeur des 17 emprises cédées à l'euro symbolique avait été estimée globalement par le service France Domaine à 16,1 millions d'euros. Les cessions à titre onéreux ont généré pour le ministère des recettes de 3,7 millions d'euros auxquelles est venu s'ajouter un premier versement de 3,7 millions d'euros (sur un total de 14,1 millions d'euros) par le ministère de l'enseignement supérieur et de la recherche, en contrepartie du transfert du quartier de Beaumont à Tours.
En 2010 , 127 immeubles, hors gendarmerie, ont donné lieu à une décision de remise à France Domaine aux fins d'aliénation ou changement d'utilisation. 88 millions d'euros ont été encaissés au titre des cessions hors immobilier parisien et mis à disposition du BOP « Défense » du CAS « Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat ». Pour les cessions liées aux restructurations, 11 emprises ont été cédées à l'euro symbolique et quatre emprises l'ont été à titre onéreux. Leur valeur avait été estimée globalement à 24,5 millions d'euros. Les quatre emprises cédées à titre onéreux représentent 10,4 millions d'euros. En sus des recettes générées par ces cessions, le ministère a perçu un deuxième versement de 6,7 millions d'euros du ministère de l'enseignement supérieur et de la recherche pour le quartier de Beaumont à Tours et un versement de 12,9 millions d'euros par le ministère de l'éducation nationale en contrepartie du transfert du quartier Tastevin, du quartier de Lauwe et du stade Lieutenant-Normand à Montpellier.
A la fin du premier semestre 2011 , 75 immeubles ou fractions d'immeubles ont fait l'objet d'une décision de remise à France Domaine aux fins d'aliénation ou changement d'utilisation. Les ventes d'emprises en province ont donné lieu à des encaissements à hauteur de 42 millions d'euros. Onze emprises ont été cédées à l'euro symbolique et une l'a été à titre onéreux pour un montant de 0,15 million d'euros. Leur valeur avait été estimée globalement par France Domaine à 38,6 millions d'euros.
La moitié des emprises cessibles est éligible au dispositif de cession à l'euro symbolique prévu par l'article 67 de la loi de finances pour 2009 2 ( * ) . Le bilan détaillé de l'application de ce dispositif au 20 octobre 2010 vient d'être communiqué aux rapporteurs pour avis : il en résulte que depuis 2009, 43 emprises d'une valeur estimée à 92,27 millions d'euros (16,1 millions en 2009, 24,5 en 2010 et 51,6 en 2011) ont été cédées à l'euro symbolique, principalement à des communes dont les moyens financiers sont extrêmement limités.
La première priorité, à la fois pour l'Etat et les collectivités territoriales est d'éviter de laisser s'installer des zones de « friches militaires » qui s'accompagnent trop souvent d'une dégradation très rapide des immeubles et donnent lieu à de regrettables épisodes de pillages. Les mesures de gardiennage systématique annoncées par le SGA, lors de son audition, suscitent, à cet égard, l'approbation unanime des parlementaires de la commission qui suivront avec une attention particulière sa mise en oeuvre sur le terrain. La seconde leçon à tirer de ce bilan est que la détention d'immeubles inoccupés coûte cher à l'Etat, ce qui conduit à préconiser une plus grande vélocité dans la prise de décision définitive de cession à l'euro symbolique.
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Le dispositif de cession à l'euro symbolique prévu par l'article 67 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 (extrait) I.-Les immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministre de la défense dans le cadre des opérations de restructuration de la défense réalisées entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2014 peuvent faire l'objet de cessions à l'euro symbolique et avec complément de prix différé aux communes les plus fortement affectées par les restructurations et qui en font la demande. Un groupement de communes peut se substituer à la commune concernée, sur demande de cette dernière. Sont éligibles à ce dispositif les communes sur lesquelles la restructuration a un effet majeur, en particulier au regard du nombre d'emplois supprimés rapporté aux emplois existants, qui connaissent une situation de grande fragilité économique, sociale et démographique et qui disposent de capacités propres de redynamisation limitées, notamment au regard des caractéristiques du tissu économique et de ses évolutions récentes ainsi que des perspectives de développement d'activités nouvelles sur le territoire concerné. La liste de ces communes est fixée par décret en Conseil d'Etat. Ces cessions sont autorisées par décret pris sur le rapport du ministre de la défense et du ministre chargé du domaine, en vue de permettre la réalisation d'opérations ou d'actions d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Ce décret indique la valeur des immeubles domaniaux cédés, estimée par l'administration chargée des domaines. Le transfert de propriété intervient au jour de la signature de l'acte authentique constatant la cession. Le cessionnaire est substitué à l'Etat pour les droits et obligations liés aux biens qu'il reçoit en l'état. Les cessions réalisées dans ces conditions ne donnent lieu à paiement d'aucune indemnité ou perception de droits ou taxes, ni à aucun versement de salaires ou d'honoraires au profit d'agents de l'Etat. En cas de revente, y compris fractionnée, ou de cession de droits réels portant sur le bien considéré, pendant un délai de quinze ans à compter de la cession initiale, la commune ou le groupement verse à l'Etat, à titre de complément de prix, la somme correspondant à la moitié de la différence entre le produit des ventes et la somme des coûts afférents aux biens cédés et supportés par la commune ou le groupement, y compris les coûts de dépollution. Cette obligation pèse, pendant le même délai de quinze ans, sur les acquéreurs successifs de tout ou partie des biens ainsi cédés dès lors que la cession envisagée porte sur lesdits biens avant construction ou réhabilitation des bâtiments existants. En l'absence de revente ou de cession de droits réels portant sur tout ou partie des biens cédés par l'Etat, pendant le délai de quinze ans à compter de la cession initiale et en cas de non-réalisation d'une action ou d'une opération d'aménagement prévue à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, l'Etat peut convenir avec la commune du rachat de l'immeuble à l'euro symbolique. En l'absence d'opération de rachat, le complément de prix s'élève à la valeur des biens indiquée dans le décret mentionné au troisième alinéa, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction. Les actes de vente et de cession de droits réels successifs reprennent les obligations résultant du présent article pour en assurer la publication au bureau des hypothèques compétent. II.-L'article L. 240-1 et le premier alinéa de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables aux cessions mentionnées au I du présent article. |
Par ailleurs, les réponses aux questionnaires budgétaires font état de deux principales difficultés rencontrées dans la réalisation des cessions immobilières.
La première découle des règles de dépollution très contraignantes pour la Défense qui a l'obligation de dépolluer, en fonction de l'usage futur du site, les emprises avant toute aliénation ou changement d'utilisation. Il importe donc que le projet de reconversion des emprises cessibles soit défini préalablement à la cession, sachant que, pour l'acquéreur, le montant de la dépollution et les délais de réalisation des travaux constituent des éléments centraux dans la définition du projet de réaménagement du site. Les coûts de dépollution ne sont pas identifiés en loi de programmation militaire (LPM) mais doivent être financés sur les recettes des cessions. En 2008, et afin d'accélérer les cessions d'emprises, a été introduit un dispositif qui permet à l'acquéreur de faire réaliser la dépollution, dans le cadre de la réglementation applicable, le coût de la dépollution s'imputant sur le prix de vente. Ce dispositif est utilisé, par exemple pour la cession en 2011 d'une emprise à Dugny (Seine-Saint-Denis). De plus, aux termes de l'article 67 de la loi de finance initiale (LFI) 2009, lors d'une cession à l'euro symbolique, le cessionnaire est substitué à l'Etat pour les droits et obligations liés aux biens qu'il reçoit. Les communes ont en charge l'ensemble des opérations de dépollution dont le coût vient s'imputer, le cas échéant, sur le complément de prix dû en cas de cession ultérieure par l'acquéreur. Un décret du 22 octobre 2010 étend le dispositif des règles de sécurité particulières aux chantiers de dépollution pyrotechnique à l'ensemble des chantiers qu'ils soient réalisés par le ministère de la défense ou par l'acquéreur en application du dispositif législatif. Un autre décret limite les contraintes de sécurité applicables à ces chantiers.
En second lieu, indépendamment de la problématique de la dépollution, le ministère de la défense souligne l'importance des moyens dont disposent les communes pour négocier avec l'État et permettre la réalisation des projets : droit de priorité, modification des documents d'urbanisme, délivrance des permis de construire.
* 2 L'article 67 de la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 autorise la cession à l'euro symbolique, avec complément de prix différé, des immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministre de la défense dans le cadre des opérations de restructuration de la défense réalisées entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2014 aux communes les plus affectées par ces restructurations