II. LE CONTENU DU PROJET DE LOI TEL QU'ADOPTÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE
A. LE TITRE PREMIER : FAVORISER L'ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE
Le titre I er comprenait initialement 23 articles et les députés en ont ajouté 20. Il comprend plusieurs volets.
• Le
premier volet
porte sur la
réforme de la loi du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs
5
(
*
)
, dite « loi Malandain-Mermaz ».
Ce volet vise à moderniser les rapports entre les bailleurs et les locataires tout en préservant l'équilibre de ces rapports . Il comprend plusieurs mesures importantes, dont certaines avaient été votées par le Sénat en 2011 dans le cadre du « projet de loi Lefebvre » 6 ( * ) . Il s'agit notamment de :
- la création d'un contrat de location type ou d'un modèle type d'état des lieux, qui constituent une garantie tant pour les locataires que pour les bailleurs ;
- le renforcement des obligations du locataire en matière d'assurance : le projet de loi permet au propriétaire de souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;
- la réduction du délai de préavis à un mois pour les locataires dans les « zones tendues » ;
- l'extension de l'application de la plupart des dispositions de la loi de 1989 aux logements meublés résidence principale ;
- la création d'une véritable sanction en cas de non restitution du dépôt de garantie par le bailleur dans le délai légal de deux mois.
La mesure phare est , bien entendu, l'encadrement de l'évolution des loyers dans les « zones tendues » . Sur la base des données collectées par les observatoires locaux des loyers qui seront créés, le préfet fixera un loyer médian de référence et les loyers ne pourront être supérieurs de plus de 20 % à ce loyer médian.
Cette mesure est très attendue par nos concitoyens . Au cours des vingt dernières années, les loyers ont en effet augmenté plus vite que les revenus des locataires : avec un indice 100 en 1993, les loyers sont passés à 137 en 2006 ; dans le même temps, le revenu moyen des locataires n'est passé qu'à 117 7 ( * ) .
Les modifications introduites par les députés permettent d'éviter tout risque inflationniste, notamment pour les plus modestes. Les loyers situés sous le loyer médian minoré, fixé à 70 % du loyer médian de référence, pourront être réévalués par le bailleur au renouvellement du bail mais ils ne pourront pas dépasser le loyer minoré.
• Le
deuxième volet
de ce
titre porte sur la
garantie universelle des loyers (GUL)
.
L'article 8 , qui institue la GUL, constitue l'affirmation du principe de la GUL . Les débats qui se sont développés dans la presse ont largement dépassé le cadre de cet article. Si l'instauration de la GUL fait débat, son intérêt est avéré, notamment du fait des deux éléments suivants :
- les dispositifs antérieurs n'ont pas fonctionné : on compte à peine 250 000 contrats de GRL. Le marché ne peut pas gérer un système assurantiel de ce type et l'échec de ces dispositifs est dû à leur absence de caractère universel ;
- certains estiment que le dispositif est trop favorable aux locataires : il n'en est rien. La ministre de l'égalité des territoires et du logement a indiqué, lors de son audition par votre commission, que l'Agence de la GUL pourrait recourir au Trésor public pour récupérer les impayés de loyer.
• Le
troisième volet
de ce
titre porte sur la
réforme de la « loi
Hoguet »
8
(
*
)
. Ces dispositions renforcent la formation, la
déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier :
nombre d'entre elles sont attendues par les professionnels, comme la
création d'un Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières chargé de représenter les professionnels et
qui sera consulté par les pouvoirs publics, ou les commissions
régionales de contrôle, organes disciplinaires chargés de
sanctionner les manquements aux règles de déontologie.
• Le
quatrième volet
porte
sur la
prévention des expulsions
.
Le texte améliore les mécanismes existants afin de traiter les impayés le plus en amont possible et de coordonner les actions de prévention. Les locataires seront informés très précisément de leurs droits et les différents acteurs - huissiers, préfets, commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) fonds de solidarité pour le logement (FSL) - devront communiquer entre eux de façon systématique pour apporter des solutions précoces et adaptées.
• Le
cinquième volet
vise
à
faciliter les parcours de l'hébergement au
logement
. Il donne une base législative et, en même
temps, une reconnaissance aux services intégrés d'accueil et
d'orientation (SIAO) qui ne relevaient jusqu'à présent que de la
circulaire. Il vise surtout à rationnaliser ce dispositif essentiel et
à renforcer le pilotage de l'État. Il renforce également
l'articulation entre logement et hébergement ainsi que la gouvernance
des mécanismes au niveau régional :
- la compétence du comité régional de l'habitat est étendue aux politiques de l'hébergement ;
- les plans départementaux consacrés aux personnes sans domicile et les plans départementaux relatifs aux personnes défavorisées sont fusionnés ;
- les règles de fonctionnement des FSL sont précisées, en particulier pour favoriser non seulement le maintien dans le logement mais aussi les solutions de relogement qui nécessitent un apurement préalable des dettes de certains ménages.
• Le
dernier volet
de ce titre porte
sur
l'habitat participatif
.
Ce type d'habitat ne concerne, pour l'heure, que plusieurs centaines de logements en France contre plusieurs centaines de milliers dans les pays du Nord de l'Europe. C'est dire les marges de progression de cette « troisième voie » du logement, ce qui justifie que le législateur en perfectionne l'encadrement juridique.
Le projet de loi crée ainsi deux formes de sociétés d'habitat participatif : les coopératives d'habitants et les sociétés d'autopromotion. Ces dernières ont non seulement pour objet d'attribuer à leurs associés personnes physiques la jouissance d'un logement mais également de leur en attribuer la propriété.
* 5 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
* 6 Projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, adopté par le Sénat en décembre 2011 ; les échéances électorales de 2012 n'ont pas permis à ce texte de poursuivre la navette parlementaire.
* 7 Étude d'impact du projet de loi, p. 16.
* 8 Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.