B. LE TITRE II : LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
Cet article comprenait initialement 24 articles. Les députés en ont ajouté 23.
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Les articles 23 à 40 portent sur les
copropriétés
.
Votre rapporteur est particulièrement attaché à cette partie du texte, dont les dispositions sont très attendues et très consensuelles : elles s'inspirent des propositions formulées par le rapport de notre ancien collègue Dominique Braye 9 ( * ) et des propositions que votre rapporteur avait formulées en tant que parlementaire en mission en avril dernier 10 ( * ) .
Les principales dispositions sont les suivantes :
- la création d'un registre des syndicats de copropriétaires , qui devrait permettre de sortir du « brouillard » actuel : il n'y a en effet quasiment aucune donnée relative au parc des copropriétés ;
- le renforcement des informations fournies dans les annonces immobilières et à la vente d'un lot de copropriété ;
- l'obligation du compte séparé pour le syndicat de copropriétaires pour l'ensemble des copropriétés ;
- l' interdiction pour un copropriétaire en impayés de charges d'acquérir un autre lot dans la même copropriété : il s'agit d'une disposition importante permettant de lutter contre les « marchands de sommeil » ;
- la réforme et le renforcement de l'efficience des procédures prévues pour redresser les copropriétés dégradées , à savoir la procédure du mandataire ad hoc , la procédure d'administration provisoire ou encore la procédure d'état de carence ;
- enfin - et sans être exhaustif - la création des opérations de requalification des copropriétés dégradées et des opérations de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national lorsque leur complexité ou l'importance des financements nécessaires ne permettent pas qu'elles puissent être réalisées par les collectivités territoriales.
Les députés ont introduit une disposition très importante : le fonds de prévoyance , disposition proposée par le rapport Braye, et qui constitue une assurance contre la dégradation des copropriétés. Les députés ont proposé l'application d'un tel fonds aux seules copropriétés de plus de 50 lots non couvertes par la garantie décennale.
• L'
autre volet
de ce titre porte
sur
les outils de lutte contre l'habitat indigne
.
Votre rapporteur estime que ces dispositions sont essentielles et que sur cette question les pouvoirs publics doivent se mobiliser . La persistance d'un habitat indigne rentabilisé sans scrupule par des marchands de sommeil est en effet une réalité très préoccupante dans les « zones tendues », où l'offre de logement est cruellement insuffisante.
Afin de combattre ce phénomène, l'article 41 propose des mesures d'unification des polices spéciales en matière d'habitat au bénéfice des présidents d'établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) . Cette disposition n'épuise pas le sujet de l'extrême complexité des procédures entre elles, tant concernant l'insalubrité que le péril, ou encore la sécurité des équipements communs dans les immeubles collectifs d'habitation.
S'agissant de la lutte contre les marchands de sommeil , les articles 42 et 43 bis C instaurent des peines complémentaires à la condamnation pénale, interdisant l'achat d'un bien immobilier à usage d'habitation pendant cinq ans ou confisquant l'usufruit du bien ayant servi à commettre l'infraction.
Les députés ont également ajouté les articles 46 sexies A, 46 septies et 46 octies qui permettent l'instauration d'un zonage dans lequel est soumis à autorisation préalable du maire ou du président de l'EPCI les travaux entraînant la division d'un logement existant en plusieurs locaux d'habitation, ainsi que la mise en location d'un logement, ou encore un régime de déclaration de mise en location.
* 9 « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l'habitat », M. Dominique Braye, janvier 2012.
* 10 « Rapport de Monsieur Claude Dilain, Sénateur de la Seine-Saint-Denis, remis à Madame Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les copropriétés très dégradées. Pistes de réflexion législatives », avril 2013.