B. LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS SE HEURTE À DES OBSTACLES TECHNIQUES, ÉCONOMIQUES ET RÉGLEMENTAIRES
Malgré des besoins en logements importants, la production de logements par transformation de locaux d'activités reste stable depuis 10 ans, à environ 2 000 logements par an. Au total, moins de 2 % des bureaux vacants en Île-de-France seraient reconvertis chaque année.
Les différents outils réglementaires et fiscaux mis en place ces dernières années pour favoriser ces opérations (exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant cinq ans, bonus de constructibilité par rapport aux règles fixées dans les documents d'urbanisme...) n'ont pas significativement accéléré la dynamique.
Plusieurs obstacles continuent de limiter les possibilités de transformation de bureaux en logements :
- un obstacle financier : les surfaces de bureaux vacantes demeureraient survalorisées dans les bilans des sociétés propriétaires ;
- la configuration initiale des bâtiments de bureaux (profondeur, hauteur sous plafond, ouvertures extérieures) peut rendre techniquement difficile la reconversion ;
- le coût des travaux de reconversion est généralement plus élevé que celui de la construction neuve, en raison de la combinaison du coût d'acquisition des locaux, du coût des travaux à proprement parler (y compris les opérations de désamiantage, fréquentes, et d'adaptation aux normes de sécurité incendie propres aux bâtiments d'habitation), et du coût induit par les pertes de surfaces commercialisables (création de balcons et d'espaces communs).
En conséquence, les opérations de transformation de bureaux en logements ne seraient rentables que dans des zones où le prix de vente du mètre carré dépasse les 5 000 à 6 000 euros, à savoir uniquement en région parisienne, et certaines métropoles régionales :
- les règles fixées par les documents d'urbanisme peuvent s'opposer à la production de locaux d'habitation dans certaines zones réservées, par exemple, aux activités économiques.
Enfin, le régime fiscal applicable à ce type d'opérations n'est guère incitatif pour les élus, qui impliquent souvent des besoins en équipements publics supplémentaires (écoles, crèches...), pour des recettes fiscales généralement inférieures à celles procurées par les locaux d'activité.