B. LES PROBLÈMES DES IMPLANTATIONS A LA DÉFENSE
1. Les coûts
Les coûts de l'immobilier de l'administration centrale 34 ( * ) ont représenté en 2004 un montant de 44 M€, dont près de 90 % sont consacrés au site de la Défense. Ces dépenses se composent d'environ 11 M€ d'échéance annuelle du crédit-bail relatif à l'acquisition de locaux dans la Grande Arche, et de 33 M€ de coûts immobiliers divers (loyers et charges locatives, entretien et travaux, dépenses diverses de fluides, de nettoyage, de sécurité et d'accueil) 35 ( * ) , dont 85 % affectés aux implantations à la Défense.
a) Le crédit-bail pour l'acquisition de bureaux à la Défense
Treize étages de l'Arche et le Plot I de la Défense ont été, jusqu'en 1999, mis à disposition gratuite du ministère de l'équipement par l'EPAD. Il a été mis fin à cette situation anormale, dénoncée précédemment par la Cour, sous la forme d'une acquisition en crédit bail d'une durée de 8 ans assorti à terme d'une promesse de vente à une valeur symbolique. Pour un montant total de 77 129 524,92 €, les échéances trimestrielles sont de 2 754 625,89 €. L'EPAD a signé, le même jour que le crédit-bail, un contrat avec le Crédit local de France/Dexia pour un prêt de même montant et de même durée, au taux fixe de 3,58% l'an. La charge du service de cet emprunt est transférée au ministère de l'équipement.
Ce montage particulier, qui se caractérise à la fois par le recours au crédit-bail et par la prise en charge des intérêts de l'emprunt, a été retenu exceptionnellement dans le cas d'espèce afin de répondre au double souci, d'une part de permettre au ministère d'étaler la charge budgétaire de l'acquisition, d'autre part de ne pas pénaliser l'EPAD confronté à la nécessité de mobiliser sans délais le produit de la cession pour faire face à ses engagements financiers suite à sa condamnation dans un lourd contentieux. Le ministère de l'équipement aura certes supporté à terme 11,8 M€ d'intérêts dans cette opération, mais il a bénéficié pendant des années d'un hébergement à titre gratuit dont le gain en loyers non payés est estimé à un montant supérieur à 62 M€.
b) L'évolution des autres coûts
Le poste loyers et charges locatives, à hauteur de 20 M€, représente plus de 60% des coûts globaux, hors crédit-bail, soit 32 708 000 €. Il accuse une hausse de 25% par rapport à 2000 du fait des locations supplémentaires pour assurer le regroupement des services à la Défense. Il devrait encore augmenter fortement en raison d'une nouvelle prise à bail dans la Tour Pascal A (coût supplémentaire de 7 150 521 € en 2005 36 ( * ) ), et éventuellement de la renégociation du bail relatif à la Tour Pascal B qui expire le 18 octobre 2007.
Le second poste de dépense le plus important (7,1 M€) est constitué par les consommations de fluides et les services (nettoyage, gardiennage, accueil) à hauteur de 22%. Les dépenses ordonnancées ont connu une augmentation de près de 32% entre 2002 et 2004 37 ( * ) . L'insuffisance chronique des crédits de fonctionnement a conduit la DAFAG à reporter des paiements en tablant sur la possibilité de dégager ultérieurement des marges sur d'autres dotations. Cette forme de « cavalerie » budgétaire est à l'évidence malsaine.
Les dépenses correspondant aux travaux (8% du total soit 2,7 M€) confirment la situation tendue des dotations budgétaires concernées. On constate une baisse continue des dépenses en matière d'entretien courant (de l'ordre de 20% depuis 2000 s'agissant des dépenses ordonnancées) et l'absence d'opérations de maintenance lourde réellement importantes . Les interventions sur le patrimoine domanial de la DAFAG ont essentiellement consisté à maintenir ou améliorer les équipements de sécurité ou les conditions d'exploitation technique des immeubles (notamment la Paroi Sud de la Grande Arche), à préserver la pérennité du gros oeuvre, à moderniser les installations des hôtels du boulevard Saint-Germain et à favoriser l'accessibilité des bâtiments aux personnes à mobilité réduite. Or le parc domanial de la Défense présente aujourd'hui certains aspects de vétusté qui vont aller croissant et rendre nécessaire des travaux lourds. L'estimation précitée des travaux prévisionnels de maintenance à effectuer sur les équipements techniques de l'Arche Paroi Sud dans les quinze ans suivant la livraison du bâtiment avait été chiffrée en 1998 à 25 M€ 38 ( * ) . Au vu du récapitulatif des dépenses effectuées depuis la mise en service de l'Arche en 1989, remis par la DAFAG au cours de l'instruction, les travaux ont été réalisés à hauteur de 2,3 M€, soit un peu moins de 8% du montant initialement prévu.
La question est posée des conditions de la maîtrise des coûts et de l'adaptation des crédits afin d'éviter que la croissance prévisible des loyers, dans la configuration actuelle du parc, et des dépenses de prestations de services, ne se fasse au détriment de la pérennité des immeubles et de la transparence budgétaire.
* 34 S'agissant du patrimoine géré par la DAFAG, hors services à compétence nationale.
* 35 On peut rappeler que la détermination des coûts globaux du patrimoine des services déconcentrés est rendu impossible par la difficulté à avoir une vision d'ensemble de ces crédits et dépenses.
* 36 La Tour Pascal A a été prise à bail à compter du mois de décembre 2004.
* 37 Imputable notamment au renchérissement du coût des fluides et à la forte hausse des dépenses de sécurité liée au plan Vigipirate après le 11 septembre 2001.
* 38 27 M€ en valeur 2004.