2. L'amortissement « Besson »
Pour prendre le relais de ce dispositif, l'article 96 de la loi de finances pour 1999 a institué un nouveau régime d'incitation fiscale à la location, dit amortissement « Besson ».
Ce dernier permettait aux bailleurs, sous certaines conditions notamment de loyers et de ressources du locataire, de bénéficier :
- d'un amortissement de leur investissement, lorsqu'il s'agissait d'un logement neuf acquis à partir du 1 er janvier 1999 ;
- ou d'une déduction forfaitaire majorée, pour les logements anciens faisant l'objet d'un bail conclu à compter de la même date.
Pour les logements neufs, le propriétaire devait prendre l'engagement de le donner en location nue à titre d'habitation principale, pendant une durée de neuf ans, à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. La loi de finances pour 2003 avait toutefois assoupli cette condition en autorisant l'application de l'amortissement en cas de location à un ascendant ou descendant du contribuable pour les logements neufs acquis à compter du 9 octobre 2002.
Entraient dans la catégorie des logements neufs, les logements suivants :
- acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement ;
- constructions par le contribuable de logements dont la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue depuis le 1 er janvier 1999 ;
- acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l'habitation (locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, granges, hangars...) et transformés en logements ;
- acquisitions de logements réhabilités par le vendeur et dont l'acquisition entre dans le champ d'application de la TVA immobilière.
En outre, ce dispositif imposait que les locataires disposent de ressources inférieures à des plafonds fixés par décret , dont les valeurs sont indiquées dans le tableau reproduit ci-dessous.
Plafonds de ressources du dispositif « Besson » en 2004
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Lieu de location |
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Composition du foyer fiscal |
Zone A |
Zone B |
Zone C |
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Personne seule |
28.892 € |
22.329 € |
19.538 € |
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Couple marié |
43.180 € |
29.818 € |
26.262 € |
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Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge |
51.905 € |
35.859 € |
31.441 € |
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Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge |
62.176 € |
43.289 € |
38.051 € |
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Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge |
73.604 € |
50.923 € |
44.661 € |
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Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge |
82.824 € |
57.387 € |
50.378 € |
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Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 9.228 € |
+ 6.400 € |
+ 5.719 € |
Source : Bulletin officiel des impôts n° 60 du 30 mars 2004
Le bénéfice de l'amortissement était également conditionné à un engagement du contribuable de fixer le loyer du logement à un niveau inférieur à un plafond fixé par décret, tenant compte de son lieu d'implantation .
L'avantage fiscal procuré par ce mécanisme consistait en un régime d'amortissement : le bailleur pouvait déduire de ses revenus fonciers 8 % du prix du logement les cinq premières années et 2,5 % les quatre suivantes . A l'issue des neuf ans, il avait la possibilité de continuer à amortir, à raison de 2,5 % par an, pendant six ans si les conditions de ressources du locataire et de loyer demeuraient respectées. L'option pour l'amortissement du logement ouvrait également la possibilité d'amortir les gros travaux et réduisait de 14 % à 6 % le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers.
S'agissant du « Besson » pour les logements anciens, toujours en vigueur contrairement au dispositif relatif au neuf, le bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée de six ans à une personne autre qu'un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, sous conditions de loyers et de ressources du locataire. L'avantage fiscal consiste en un relèvement du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 14 à 25 % pendant six ans , puis par période renouvelable de trois ans si les conditions demeurent respectées. L'article 79 de la loi de finances pour 2003 a porté ce taux à 40 % à compter de l'imposition des revenus de 2003.
Votre rapporteur pour avis estime, à titre personnel, que le dispositif Besson a eu le mérite de rendre pérenne le régime de soutien aux investissements locatifs, contrairement au dispositif Périssol qui était limité dans le temps.