II. AUGMENTER L'OFFRE DE LOGEMENTS DU PARC SOCIAL ET DU PARC PRIVÉ
Le volet « logement » de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale et le pacte national d'engagement pour le logement prévoient la mise en oeuvre d'un plan de construction et de rénovation d'une ampleur sans précédent pour pallier l'insuffisance de logement, tant dans le parc social que dans le parc privé.
A. UN PLAN D'AMPLEUR POUR DÉVELOPPER ET AMÉLIORER LE PARC SOCIAL
1. Les objectifs du plan de cohésion sociale
A compter de 2005, le programme 12 du plan de cohésion sociale prévoit, hors PNRU, la construction de 100.000 logements locatifs sociaux par an : 500.000 logements seront réalisés entre 2005 et 2009, dont 310.000 logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS) et des prêts locatifs aidés d'intégration (PLA-I), 140.000 logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS) et 50.000 logements construits par l'association foncière logement (AFL).
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Programmation de la construction de logements locatifs sociaux |
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2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
Total |
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Logements financés par des PLUS et des PLA-I |
58.000 |
63.000 |
63.000 |
63.000 |
63.000 |
310.000 |
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Logements financés par des PLS |
22.000 |
27.000 |
27.000 |
32.000 |
32.000 |
140.000 |
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Logements construits par l'AFL |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
10.000 |
50.000 |
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Total |
90.000 |
100.000 |
100.000 |
105.000 |
105.000 |
500.000 |
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Dotations budgétaires entre 2005 et 2009 |
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En millions d'euros |
2005 |
2006 |
20007 |
2008 |
2009 |
Total |
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Autorisations de programme |
442 |
482 |
482 |
482 |
482 |
2.370 |
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Crédits de paiement |
465 |
594 |
610 |
610 |
482 |
2.761 |
Ainsi, pour 2006, le projet de loi de finances prévoit d'engager 480,5 millions d'euros pour la construction de nouveaux logements sociaux, les crédits de paiement devant s'élever à 533,5 millions d'euros et couvrant majoritairement les engagements antérieurs. Cette impulsion donnée par le plan de cohésion sociale doit permettre un véritable rattrapage en matière de production de logements sociaux : celle-ci est passée de 56.288 en 2002 à 80.000 en 2005, pour atteindre 100.000 en 2006.
Les moyens budgétaires considérables mis en oeuvre seront complétés par un ensemble de mesures visant à améliorer les conditions de financement des projets de construction, à alléger le coût des opérations par différentes dispositions fiscales et à faciliter la mobilisation des terrains à bâtir.
2. Des moyens à la hauteur d'objectifs ambitieux
a) Des mesures fiscales incitatives
Les bailleurs sociaux bénéficient d'avantages fiscaux qui permettent de réduire le coût global des constructions et de leur entretien :
- l'application du taux réduit de TVA pour les livraisons à soi-même d'opérations de construction, d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien de logements sociaux à usage locatif (environ 790 millions d'euros) ;
- l'application du taux réduit de TVA aux terrains à bâtir acquis par des organismes d'HLM pour la construction de logements sociaux à usage locatif (estimée à 50 millions d'euros) ;
- l'exonération de la TFPB dont bénéficient les logements sociaux construits depuis moins de quinze ans et que l'Etat devrait compenser en partie ;
- l'abattement, compensé par l'État, de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements situés en Zus ;
- l'exonération d'impôt sur les sociétés pour les offices HLM et les Opac (270 millions d'euros).
b) Le renforcement de l'efficacité des aides à la pierre
Plusieurs mesures ont été mises en oeuvre en octobre 2005, dans le cadre du pacte national d'engagement pour le logement, pour améliorer les conditions de financement des opérations locatives des organismes de logement social, qui subissent fortement la hausse des coûts du foncier et de la construction :
- les taux des prêts PLA-I, PLUS et PLS ont été diminués de 0,15 point ;
- leur durée a été portée de trente-cinq à quarante ans pour les projets de construction financés à l'aide des PLUS et des PLA-I, et de trente à cinquante ans pour le financement des opérations foncières réalisées avec des PLS ;
- pour permettre la relance du logement locatif intermédiaire, le taux des PLI sera réduit au début de l'année 2006, grâce au financement de ces prêts sur les ressources du livret A plutôt que sur celles du livret d'épargne populaire.
L'ensemble de ces mesures correspondent à une subvention supplémentaire qui représente 6 % à 8 % du coût des opérations.
De plus, en Ile-de-France, 328 communes classées en zone 2 seront reclassées en zone 1, ce qui améliorera le financement des opérations réalisées.
Par ailleurs, des prêts dédiés à l'acquisition de terrains seront créés au 1 er novembre par la Caisse des dépôts et consignations pour faciliter le portage foncier par les bailleurs et permettre aux communes d'acquérir des terrains à donner à bail à des organismes de logement social.
Enfin, dans la majorité des cas, la mise en oeuvre des chantiers fera l'objet d'une délégation de compétences aux collectivités locales (départements ou EPCI), en vertu de la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales. En 2005, seize conventions ont déjà été signées ; ce chiffre devrait être porté à quatre-vingts en 2006, ce qui devrait accroître l'efficacité des aides à la pierre ainsi déléguées.
c) La relance des opérations de réhabilitation du parc social
La prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale (Palulos) et le prêt complémentaire à cette prime participent au financement des opérations de réhabilitation des logements sociaux existants, tandis que les prêts locatifs à usage social construction-démolition (PLUS-CD) permettent de financer la démolition des logements jugés obsolètes, pour reconstruire des logements plus modernes.
En 2004, 29.712 opérations de réhabilitation lourdes ont été financées grâce à la Palulos, ainsi que 5.262 petits travaux, pour un coût total de 47,7 millions d'euros. Dans le même temps, 4.521 opérations de construction-démolition ont été réalisées pour un montant de 5,16 millions d'euros. Les crédits affectés à ces opérations pour 2005 et 2006 ont significativement diminué, car depuis 2004, les réhabilitations en Zus sont financées par l'Anru, qui a consacré 65 millions d'euros à la rénovation de 28.731 logements.
Depuis 2004, une enveloppe annuelle de prêts à 2,95 % d'un montant de 400 millions d'euros permet de financer pendant cinq ans les travaux de réhabilitation de 100.000 logements. Ces prêts, accordés par la Caisse des dépôts et consignations, remplacent les prêts complémentaires à la Palulos et les prêts à l'amélioration (Pam) à 3,45 %.