2. Quel avenir pour le fonds de garantie de l'accession sociale ?
La société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS), créée par la loi de finances du 30 décembre 1992, gère pour le compte de l'Etat la garantie accordée aux prêts à l'accession sociale (PAS) et aux prêts à taux zéro.
L'objet de cette garantie est d'indemniser les établissements de crédit des pertes qu'ils auraient à subir en cas de défaillance d'un emprunteur et de modérer le taux d'intérêt servi par les banques aux ménages accédants à revenus modestes.
Depuis sa création en 1993, le dispositif mis en place a permis de garantir plus d'un million de prêts pour un montant de 42 milliards d'euros.
Le FGAS est alimenté par des cotisations versées par l'État et les établissements de crédit qui y adhèrent, selon des modalités fixées par convention, en prévision des décaissements futurs au titre des sinistres. Ses disponibilités sont estimées aujourd'hui à 1,4 milliard d'euros. L'article 21 du projet de loi de finances prévoit leur transfert ainsi que la mise en place d'un nouveau dispositif avant le 1 er janvier 2006 afin de maintenir pour les emprunteurs les mêmes conditions de garantie.
En conséquence, une dotation de 25 millions d'euros a été prévue pour couvrir la garantie de 65.000 PAS et 70.000 PTZ.
3. La vente de logements sociaux : comment vaincre la réticence des bailleurs sociaux et des communes ?
Le nombre de logements sociaux vendus chaque année demeure limité, les bailleurs sociaux étant souvent réticents à céder la partie la plus rentable de leur patrimoine. En effet, les biens acquis sont majoritairement des logements récents ou en bon état et les occupants, disposant de revenus supérieurs aux plafonds de ressources, s'acquittent généralement d'un surloyer, qui constitue un surcroît de recettes pour les organismes bailleurs.
De plus, dès lors qu'ils sont vendus aux locataires occupants, ces logements ne sont plus comptabilisés au titre des logements sociaux locatifs dans l'inventaire réalisé chaque année par le préfet dans les communes concernées par l'application de l'article 55 de la loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU). Par conséquent, les maires de ces communes sont réticents à réaliser des opérations de vente, qui entraîneront la diminution du nombre de logements sociaux recensés et, le cas échéant, l'application de sanctions financières en cas de non-respect du quota légal de 20 %. Pour toutes ces raisons, le nombre de logements sociaux vendus à des particuliers reste faible.
Nombre de logements sociaux vendus aux particuliers
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(nombre de logements) |
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1994 |
1995 |
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
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Ensemble HLM |
2.600 |
3.100 |
4.100 |
4.200 |
4.100 |
4.400 |
4.100 |
3.700 |
3.700 |
4.100 |
4.700 |
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Offices |
1.000 |
1.300 |
1.600 |
1.600 |
1.300 |
1.600 |
1.600 |
1.300 |
1.400 |
1.600 |
2.000 |
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ESH |
1.600 |
1.800 |
2.500 |
2.600 |
2.800 |
2.800 |
2.500 |
2.400 |
2.300 |
2.500 |
2.700 |
Votre commission considère qu'il est urgent de répondre à l'aspiration légitime de nombreux locataires d'HLM, qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement. Elle considère que les mesures qui ont déjà été prises constituent des avancées positives à renforcer et développer notamment au cours de l'examen du projet de loi portant engagement national pour le logement.