B. LES DISPOSITIFS FISCAUX D'AIDE À LA CONSTRUCTION : UN NOUVEAU DISPOSITIF D'INVESTISSEMENT LOCATIF POUR LES LOGEMENTS ANCIENS
En application de sa nouvelle stratégie en matière de logement, le Gouvernement avait modifié en 2018 les conditions relatives au dispositif d'investissement locatif dit Pinel et au prêt à taux zéro (PTZ) et avait supprimé l'APL-accession sauf pour les logements anciens dans les zones détendues jusqu'en 2020.
? S'agissant du prêt à taux zéro , l'article 83 de la loi de finances pour 2018 prévoit :
- sa prorogation jusqu'au 31 décembre 2021 ;
- pour les logements neufs, son recentrage progressif sur les zones tendues : maintien en zones B2 et C jusqu'au 31 décembre 2019 avec diminution de la quotité, puis à partir du 1 er janvier 2020 aux zones tendues et aux communes couvertes par un contrat de redynamisation de sites de défense (sans condition de zone) ;
- pour les logements anciens, dès le 1 er janvier 2018, application du PTZ aux seules zones détendues (B2 et C).
Le coût de la mesure est estimé à 1,8 milliard en 2017, à 1,4 milliard en 2018 puis 1,2 milliard en 2020.
En outre, le Gouvernement doit remettre au Parlement :
- un rapport d'évaluation du zonage applicable au prêt à taux zéro avant le 1 er septembre 2018 ;
- un rapport d'évaluation du prêt à taux zéro avant le 1 er septembre 2019.
Ces mesures ont des conséquences sur l'accession
sociale à la propriété. Les
bailleurs sociaux ont
ainsi fait état d'une chute des ventes de logements en accession sociale
à la propriété
(-21% au 1
er
trimestre
2018,
-19 % au 2
ème
trimestre 2018 par rapport au
même trimestre 2017).
? S'agissant du dispositif d'investissement locatif privé dit dispositif Pinel , l'article 68 de la loi de finances prévoit :
- la prolongation du dispositif jusqu'au 31 décembre 2021 ;
- son application aux zones tendues (A, A bis et B1) et aux communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense ;
- sa non-application aux zones B2 et C. Les dispositions transitoires permettent l'application du dispositif aux opérations réalisées dans les zones B2 et C ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que les logements soient acquis au plus tard le 31 décembre 2018.
En outre, le Gouvernement doit remettre au Parlement :
- un rapport évaluant les zones géographiques applicables au dispositif, avant le 1 er septembre 2018 ;
- un rapport d'évaluation du dispositif avant le 1 er septembre 2019. Il devra analyser le respect des conditions de loyer et de ressources des locataires par les contribuables bénéficiant du dispositif.
Selon la FPI, l'arrêt du dispositif Pinel dans les zones B2 explique la baisse des ventes en direction de l'investissement locatif.
Votre rapporteur regrette que le Gouvernement n'ait pas remis au Parlement les deux rapports relatifs au zonage du dispositif Pinel et du PTZ . Elle constate que les chiffres de la construction sont en baisse. De juillet à septembre 2018, les autorisations de construction de logements et les mises en chantier poursuivent leur baisse (respectivement -2,1 % par rapport aux trois mois précédents après -2,6 % ; -4,0 % après -1,6 %). En un an, d'octobre 2017 à septembre 2018, le nombre de logements autorisés diminue de 5,8 %.
? Par ailleurs, les députés ont adopté un nouveau dispositif d'investissement locatif (article 74 bis ) dans le but d'encourager la rénovation des logements dans les centres-villes . Le dispositif d'investissement locatif dit Pinel est étendu au logement acquis par le contribuable entre le 1 er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou a fait l'objet de travaux d'amélioration . Ces travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération .
Le logement doit être situé « dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, dont la liste est fixée par arrêté des ministres chargés du logement et du budget et dans les communes signataires d'une convention d'opération de revitalisation de territoire ». Interrogé par plusieurs membres de la commission des affaires économiques, M. Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a précisé que les 222 villes du plan « Action coeur de ville » seront éligibles au dispositif . Selon les informations transmises par le Gouvernement, le coût est difficilement évaluable en raison d'un périmètre par définition instable . Le risque pour les investisseurs serait selon le Gouvernement limité, le dispositif ne concernant que les communes s'inscrivant dans un projet global de territoire.