B. LES COMPÉTENCES TECHNIQUES IMMOBILIÈRES DE LA DIRECTION DE L'IMMOBILIER DE L'ÉTAT DOIVENT EN PARALLÈLE ÊTRE RENFORCÉES
Renforcé dans ses prérogatives de propriétaire, l'État doit parallèlement renforcer sa capacité à gérer ses biens et à les mettre à disposition des utilisateurs. C'est pourquoi cette rénovation doit s'opérer en confortant le rôle et le dialogue entre deux acteurs pivots :
- la direction de l'immobilier de l'État, représentante de l'État propriétaire ;
- les secrétaires généraux des ministères, devant constituer l'interlocuteur de la direction de l'immobilier de l'État pour les administrations occupantes et les opérateurs sur lesquels le ministère exerce une tutelle, dans la logique de la nouvelle circulaire relative à la politique immobilière des opérateurs 81 ( * ) du 19 septembre 2016.
S'agissant des logements , plusieurs rapports de la Cour des comptes ont souligné le très faible pilotage par certaines autorités publiques de leur parc 82 ( * ) . Par conséquent fois le travail de recensement transversal finalisé, il conviendra de distinguer les logements mis à disposition par nécessité de service des autres logements publics. Pour ces derniers, une délégation de leur gestion à des organismes tiers disposant de l'expertise nécessaire doit être mise en oeuvre .
|
Recommandation n° 3 : Afin d'assurer une gestion efficiente des parcs de logements publics non mis à disposition par nécessité de service, déléguer leur gestion à des organismes tiers. |
Face au constat du manque de compétences professionnelles à la direction de l'immobilier de l'État et dans les services immobiliers régionaux, les fonctions d'évaluation au profit des personnes publiques, qui constituent une part importante de l'activité des services locaux du domaine, doivent être abandonnées au profit du recours à plusieurs évaluations par des agents immobiliers enregistrés en préfecture . Cette évolution permettrait de déployer des ressources humaines sur de nouvelles tâches, dès lors que 85 % des évaluations sont actuellement opérées pour d'autres personnes publiques que l'État, tout en assurant le contrôle des intérêts patrimoniaux des personnes publiques.
|
Recommandation n° 4 : Favoriser le recentrage vers le pilotage et la gestion immobilière des moyens humains de l'État propriétaire en confiant à des professionnels privés de l'immobilier agréés les fonctions d'évaluation des biens immobiliers pour le compte des personnes publiques. |
Parallèlement, les compétences de l'État propriétaire doivent être recentrées sur la gestion de son patrimoine immobilier. Deux fonctions doivent être assumées par la direction de l'immobilier de l'État:
- d'une part, la formalisation d'une doctrine d'arbitrage précise entre la propriété et le recours au marché locatif, précisant les conditions dans lesquelles le recours à la location est préférable 83 ( * ) ;
- d'autre part, compte tenu de leurs implications financières à long terme, la centralisation de la décision de recourir à une solution de tiers-financement et du montage juridique du contrat .
|
Recommandation n° 5 : Afin de prendre en compte de leurs conséquences à long terme pour les finances publiques, renforcer les compétences de la direction de l'immobilier de l'État en centralisant le recours et le montage des contrats complexes de tiers-financement (PPP par exemple) auxquels ont recours les ministères. |
La capacité de l'État à assumer lui-même les fonctions de maîtrise d'ouvrage constitue un enjeu prioritaire, d'autant plus que l'État a vocation à maîtriser l'ensemble des dépenses d'entretien lourd de son parc. Le renforcement des compétences techniques doit être accentué , tandis que le pragmatisme doit prévaloir, pour utiliser les compétences existantes, y compris au sein des opérateurs spécifiques à certains ministères (OPPIC, APIJ par exemple).
|
Recommandation n° 6 : Approfondir les démarches de formation engagées en interne par la direction de l'immobilier de l'État pour répondre aux lacunes techniques de l'État, afin de lui permettre d'assurer ou d'encadrer la maîtrise d'ouvrage des travaux immobiliers mis en oeuvre. |
* 81 Circulaire du 19 septembre 2016 relative aux schémas pluriannuels de stratégie immobilière (SPSI) des opérateurs de l'État.
* 82 Voir « La Chancellerie des universités de Paris : un établissement public à supprimer », insertion au Rapport public annuel 2014, février 2014, ainsi que « Le logement des douaniers par la Masse des douanes », référé de la Cour des comptes rendu public le 25 juillet 2016.
* 83 Tel serait notamment le cas lorsque l'exercice des missions n'est pas assuré à moyen terme.