B. LE DÉVELOPPEMENT SOUHAITABLE DE L'ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ
Si la part des ménages propriétaires demeure majoritaire en France (plus de 56 %), elle est néanmoins inférieure à celle observée en Espagne (82 %) ou même en Italie (69 %). On constate également que cette proportion a tendance à diminuer avec le niveau de ressources des ménages.
C'est pourquoi, il est nécessaire d'accentuer les efforts en faveur de l'accession sociale à la propriété , car elle demeure encore trop rare dans notre pays, alors qu'elle apporte une solution de logement durable aux familles. Il s'agit en réalité de lever les freins qui subsistent, en proposant des mesures plus incitatives.
Le pacte national d'engagement pour le logement comporte plusieurs mesures favorisant l'accession à la propriété pour les ménages disposant de revenus modestes : l'extension du nouveau prêt à 0 %, la relance des prêts sociaux location-accession (PSLA) et l'application d'un taux réduit de TVA de 5,5 % à l'achat d'un logement neuf implanté en zone urbaine sensible (Zus).
D'autres voies devraient être explorées, telles que la vente d'un plus grand nombre de logements HLM aux locataires occupants et l'amélioration des mécanismes de garanties lors de l'accession.
1. L'amélioration des conditions de financement des acquisitions
L'action « soutien à l'accession à la propriété » finance le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ), antérieur au 1 er février 2005 et le dispositif global de garantie de l'accession sociale à la propriété. Les crédits d'intervention qu'elle regroupe s'élèvent à 37 millions d'euros en autorisation d'engagement et à 107 millions d'euros en crédits de paiement, l'écart correspondant au versement de la moitié des subventions accordées au titre de l'année 2005 pour le PTZ. A cette dotation budgétaire, s'ajoute le montant du crédit d'impôt versé dans le cadre du nouveau prêt à 0 % (NPTZ).
a) L'extension du prêt à taux zéro
Créé en 1995 pour offrir un financement complémentaire aux particuliers qui souhaitent réaliser une opération de construction ou d'acquisition d'un logement neuf ou d'acquisition amélioration d'un logement existant, le prêt à taux zéro (PTZ) a connu un relatif essoufflement ces dernières années.
Deux éléments expliquent ce ralentissement :
- d'une part, la limitation du dispositif à l'achat de logements neufs s'est révélée être un obstacle majeur à l'acquisition, les prix ayant considérablement augmenté et l'offre étant réduite, notamment dans les zones tendues du marché ;
- d'autre part, le niveau des plafonds de ressources fixé pour bénéficier du PTZ était trop faible et excluait les ménages disposant de revenus légèrement supérieurs, mais pour lesquels l'achat d'un logement dans les grandes agglomérations représentait encore un coût élevé.
Depuis le 1er février 2005, le nouveau prêt à 0 % (NPTZ) a succédé au PTZ avec pour ambition de renforcer l'accession à la propriété des ménages modestes :
- dans un premier temps, il a été étendu à l'acquisition d'un logement ancien (avec ou sans travaux) et aux opérations de location-accession, afin de tenir compte du surcoût que représente l'achat d'une habitation neuve ;
- en outre, le projet de loi de finances pour 2006 prévoit d'en étendre le bénéfice à des ménages disposant de revenus intermédiaires, en relevant le niveau des plafonds de ressources, ceux-ci variant en fonction de la taille du ménage et de la zone d'implantation du logement. Il s'agit en réalité de favoriser les achats immobiliers dans les grandes agglomérations.
A compter de 2006, la loi de finances a transformé la dotation budgétaire affectée au PTZ en crédit d'impôt sur les sociétés accordé aux établissements de crédits distributeurs. En 2004, la contribution de l'Etat s'élevait à 550 millions d'euros pour 80.000 prêts accordés. Pour 2006, le nombre de ménages aidés est estimé à plus de 200.000, la dépense fiscale correspondante devant s'élever à 515 millions d'euros. La montée en puissance du NPTZ devrait ensuite être progressive pour atteindre 240.000 prêts par an, pour une dépense fiscale estimée en 2010 à 1,4 milliard d'euros.
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Programmation de la dépense fiscale en faveur du NPTZ |
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(en millions d'euros) |
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2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
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NPTZ accordés |
240.000 |
240.000 |
240.000 |
240.000 |
240.000 |
240.000 |
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Dépense fiscale correspondante |
0 |
515 |
820 |
1.101 |
1.382 |
1.406 |
b) La relance du prêt social location-accession
Créé en 2004, le prêt social location-accession (PSLA) est un nouveau dispositif contractuel d'accession à la propriété, qui est accordé, sous conditions de ressources, aux ménages qui achètent un logement neuf dans le cadre d'une opération agréée par l'Etat. Ce mécanisme leur permet, sans apport personnel, d'acquérir le logement qu'ils occupent en tant que locataires.
Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme une opération locative classique, par un opérateur HLM. Le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d'une indemnité d'occupation, des frais de gestion et d'une épargne, dite « part acquisitive ». A l'issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d'opter pour le statut d'accédant à la propriété. Ce contrat est ouvert à l'acquisition dans le neuf comme dans l'ancien.
Ce produit, plus attractif que le précédent dispositif, ouvre droit à un taux de TVA réduit, de 5,5 %, une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant quinze ans et à l'APL accession. Il est éventuellement transférable de l'opérateur à un ménage accédant, et ne peut se cumuler avec un PTZ.
A partir de 2006, les plafonds de ressources seront relevés et le prêt pourra se cumuler avec un NPTZ, ce qui devrait permettre la signature de 40.000 prêts par an.
c) L'application d'un taux de TVA réduit pour l'achat de logements en zone urbaine sensible
Le projet de loi portant engagement national pour le logement propose une mesure fiscale incitative, qui devrait favoriser l'accession à la propriété dans les zones urbaines sensibles (Zus), pour les personnes disposant d'un revenu inférieur au plafond de ressources fixé pour bénéficier d'un prêt locatif social (PLS).
Il s'agit en effet de permettre l'achat de logements neufs implantés en Zus, en bénéficiant d'un taux de TVA réduit, de 5,5 %. C'est notamment dans ce cadre que le concept de la « maison à 100.000 euros » va pouvoir être développé, permettant à certains ménages de concrétiser leur projet immobilier.
Grâce à ce dispositif, le Gouvernement espère réaliser 20.000 opérations d'accession sociale à la propriété en Zus, le coût estimé étant nul, voire positif pour l'Etat, si l'on considère que les acquisitions ou constructions, qui n'auraient pas eu lieu sans cette mesure incitative, rapporteront des recettes de TVA supplémentaires.