II. L'ARTICLE 99 DU PROJET DE LOI DE FINANCES : MÉCANISME DE PÉRÉQUATION OU TAXE SUR LES ORGANISMES HLM ?
A. LE DISPOSITIF INITIAL DU PROJET DE LOI DE FINANCES POUR 2011
L'article 99 du projet de loi de finances pour 2011, rattaché à la mission « Ville et logement », prévoit la « mise en oeuvre d'un mécanisme de péréquation interne au secteur du logement social » .
1. La suppression de l'exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL) dont bénéficient les organismes HLM
L'article 234 nonies du code général des impôts (CGI) prévoit une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans, acquittée par les seuls bailleurs personnes morales .
Le III de ce même article prévoit douze cas d'exonération, dont :
- une exonération pour les immeubles appartenant ou destinés à appartenir aux organismes d'habitations à loyer modéré (6° du III) ;
- une exonération pour les immeubles appartenant aux sociétés d'économie mixte (SEM) de construction ou ayant pour objet la rénovation urbaine ou la restauration immobilière dans le cadre d'opérations confiées par les collectivités publiques (8° du III).
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Les douze cas d'exonération de CRL (III de l'article 234 nonies du CGI) Outre les deux cas évoqués précédemment, les revenus tirés de la location de locaux sont exonérés de la CRL dans les cas suivants : - ces revenus n'excèdent pas 1 830 euros annuels par local (1°) ; - la location donne lieu au paiement de la TVA (2°) ; - la location est consentie à l'État ou aux établissements publics nationaux scientifiques, d'enseignement d'assistance ou de bienfaisance (3°) ; - la location est relative au service de l'aide sociale mentionnée à l'article L. 1111-1 du code de l'action sociale et des familles (4°) ; - la location est consentie à vie ou à durée illimitée (5°) ; - les immeubles appartiennent ou sont destinés à appartenir à l'État, aux collectivités territoriales ou aux établissements et organismes publics qui en dépendent (6°) ; - les locaux sont des locaux d'habitation appartenant à une exploitation agricole ou annexés à celle-ci, ainsi que les locaux dont les propriétaires ont procédé au rachat du prélèvement sur les loyers (7°) ; - les immeubles appartiennent aux houillères de bassin (8°) ; - les immeubles font partie de villages de vacances ou de maisons familiales de vacances (9°) ; - les logements appartiennent aux organismes sans but lucratif ou aux unions d'économie sociale exerçant les activités de maîtrise d'ouvrage, d'ingénierie sociale, financière et technique ou d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés (10°) ; - les logements ont fait l'objet de travaux de réhabilitation, financés à plus de 15 % par une subvention de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). L'exonération ne vaut alors que pour une durée de quinze ans suivant l'achèvement des travaux (11°) ; - les logements ont, après une vacance continue de plus d'un an, été mis en location conformément à une convention, conclue après le 1 er juillet 2004, par laquelle les bailleurs se sont engagés à respecter certaines obligations. L'exonération s'applique que jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant la conclusion du bail (12°). |
Le I de l'article 99 du projet de loi de finances pour 2011 procède aux modifications suivantes :
- il exclut de la liste des exonérations les immeubles appartenant ou destinés à appartenir aux offices publics de l'habitat et les immeubles appartenant aux SEM de construction ou ayant pour objet la rénovation urbaine ou la restauration urbaine ;
- il crée un nouveau cas d'exonération pour les logements attribués à des personnes reconnues comme prioritaires par une commission de médiation prévue par la loi instituant le droit au logement opposable (DALO) 74 ( * ) , au cours des cinq premières années de location.
Le II prévoit que les loyers perçus auprès de bénéficiaires des allocations de logement prévues par le code de la sécurité sociale et de l'aide personnalisée au logement ne sont retenus que pour 90 % de leur montant dans le calcul de la CRL.
Le III précise que ces dispositions s'appliquent aux loyers perçus à compter du 1 er janvier 2011 .
2. L'affectation du produit de cette contribution à un fonds géré par la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS)
Le IV de l'article 99 du projet de loi de finances pour 2011 précise les modalités d'affectation du produit de la CRL due par les organismes HLM et les SEM de construction :
- le 2° de ce IV crée un article L. 452-1-2 au sein du code de la construction et de l'habitation (CCH) : ce nouvel article prévoit que le produit de cette contribution est affecté à la CGLLS dans un fonds spécifique . Ce fonds « contribue au développement de l'offre de logement locatif social ». L'utilisation de ce fonds sera décidée par une commission composée majoritairement de représentants de l'État ;
- le 1° de ce IV modifie en conséquence les missions de la CGLLS figurant à l'article L. 452-1 du CCH : il précise que la caisse contribue à la mise en oeuvre de la politique du logement en matière de développement de l'offre de logement locatif social et de rénovation urbaine . Cette mission s'ajoute aux missions dévolues aujourd'hui à la CGLLS.
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Les principales missions de la CGLLS (Article L. 452-1 du CCH) - gérer un fonds de garantie de prêts au logement social (1 er alinéa) ; - contribuer à la prévention des difficultés financières et au redressement des organismes HLM (2 ème alinéa) ; - accorder des concours financiers pour favoriser la réorganisation des organismes HLM ou des SEM et financer des actions de formation ou de soutien technique au profit des organismes HLM et des SEM (3 ème alinéa) ; - contribuer au financement de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) (4 ème alinéa) ; - concourir à assurer le fonctionnement de l'union et des fédérations des organismes HLM ainsi que la fédération groupant les SEM, leur coordination et leurs investissements afin de soutenir le développement d'actions en faveur du logement social et participer au financement des associations nationales de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation (5 ème alinéa). |
- le 3° ajoute parmi les ressources de la CGLLS figurant à l'article L. 452-3 du CCH le produit de la CRL due par les organismes HLM et les SEM de construction.
Le V prévoit enfin que la contribution annuelle de la CGLLS à l'ANRU n'est plus limitée à 30 millions d'euros , comme l'indique actuellement le II de l'article 5 de la loi MOLLE 75 ( * ) .
3. L'encadrement de l'évolution des loyers des logements du parc social
L'article 442-1 du CCH prévoit que les organismes HLM peuvent augmenter leurs loyers de 10 % par semestre, dans la limite de plafonds fixés par des conventions.
Afin d'éviter que les organismes HLM ne répercutent le paiement de la CRL sur leurs loyers, le VI prévoit que, pour la période 2011-2013, la révision annuelle des loyers pratiqués par les organismes HLM ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente.
Des exceptions sont prévues en cas de plan de redressement de l'organisme HLM ou pour la partie du patrimoine d'un organisme ayant fait l'objet d'une réhabilitation.
* 74 Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.
* 75 Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion.