Projet de loi relative aux résultats de la gestion et portant approbation des comptes de l'année 2024 : Compte d'affectation spéciale : gestion du patrimoine immobilier de l'État

N° 743

SÉNAT

^{SESSION ORDINAIRE DE 2024-2025}

Enregistré à la Présidence du Sénat le 18 juin 2025

RAPPORT

FAIT

au nom de la commission des finances (1) sur le projet de loi,
rejeté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée,
relative aux résultats de la gestion et portant approbation des comptes
de l'année 2024,

Par M. Jean-François HUSSON,
Rapporteur général,

Sénateur

TOME II
CONTRIBUTION DES RAPPORTEURS SPÉCIAUX

ANNEXE N° 15b
Compte d'affectation spéciale : gestion du patrimoine immobilier de l'État

Rapporteur spécial : M. Claude NOUGEIN

(1) Cette commission est composée de : M. Claude Raynal, président ; M. Jean-François Husson,
rapporteur général ; MM. Bruno Belin, Christian Bilhac, Jean-Baptiste Blanc, Michel Canévet, Emmanuel Capus, Thierry Cozic, Thomas Dossus, Albéric de Montgolfier, Didier Rambaud, Stéphane Sautarel, Pascal Savoldelli, vice-présidents ; Mmes Marie-Carole Ciuntu, Frédérique Espagnac, MM. Marc Laménie, Hervé Maurey, secrétaires ; MM. Pierre Barros, Arnaud Bazin, Grégory Blanc, Mmes Florence Blatrix Contat, Isabelle Briquet,
M. Vincent Capo-Canellas, Mme Marie-Claire Carrère-Gée, MM. Raphaël Daubet, Vincent Delahaye, Bernard Delcros, Vincent Éblé, Rémi Féraud, Stéphane Fouassin, Mme Nathalie Goulet, MM. Jean-Raymond Hugonet, Éric Jeansannetas, Christian Klinger, Mme Christine Lavarde, MM. Antoine Lefèvre, Dominique de Legge, Victorin Lurel,
Jean-Marie Mizzon, Claude Nougein, Olivier Paccaud, Mme Vanina Paoli-Gagin, MM. Georges Patient,
Jean-François Rapin, Mme Ghislaine Senée, MM. Laurent Somon, Christopher Szczurek, Mme Sylvie Vermeillet, M. Jean Pierre Vogel.

Voir les numéros :

Assemblée nationale (17^ème législ.) : 1285, 1492 et T.A. 138

Sénat : 718 (2024-2025)

LES PRINCIPALES OBSERVATIONS
DU RAPPORTEUR SPÉCIAL

1. En 2024, le CAS connaît une baisse marquée de ses recettes, à 355,2 millions d'euros, soit une diminution de près d'un tiers par rapport à l'exécution 2023 (524,3 millions d'euros). Cependant, cette exécution est conforme à la prévision en loi de finances initiale, voire légèrement supérieure (+ 4,5 %). Surtout, elle demeure à un niveau moyen, significativement supérieur à l'exécution 2022 (298 millions d'euros). L'année 2023 avait en effet enregistré un montant de cessions de 366,7 millions d'euros, tiré par trois opérations exceptionnelles.

2. L'exécution des crédits du CAS présente une diminution significative par rapport à l'exécution 2023. La consommation des autorisations d'engagement (AE), pour un montant de 266,5 millions d'euros, est nettement inférieure à l'exécution 2023 (356,0 millions d'euros) ainsi qu'à l'exécution 2022 (437,3 millions d'euros). La consommation des crédits de paiement (CP) connaît une réduction encore plus marquée, à 298,2 millions d'euros, contre 458,3 millions en exécution 2023, avec un niveau également inférieur à l'exécution 2022 (348,1 millions d'euros). Après un excédent de 66,0 millions d'euros en 2023, le CAS dégage un nouveau résultat excédentaire de 57,0 millions d'euros en 2024, portant le solde cumulé du compte depuis sa création (soit la trésorerie du compte) à 764,0 millions d'euros.

3. Alors que le CAS représente seulement 3,5 % des crédits de l'État en faveur de l'immobilier, son rôle marginal au sein de la politique immobilière de l'État pourrait être encore fortement affecté dans les années futures par la baisse tendancielle de son niveau de recettes. A terme, le projet de création de foncière de l'État devrait se traduire par une nouvelle organisation de la maquette budgétaire en matière de politique immobilière de l'État.

I. UNE EXÉCUTION MARQUÉE PAR DES PRODUITS DE CESSIONS IMMOBILIÈRES TRÈS ÉLEVÉS

Créé par la loi de finances pour 2006^1(*), le compte d'affectation spéciale (CAS) « Gestion du patrimoine immobilier de l'État » est l'instrument budgétaire de la politique immobilière de l'État. Placé sous la responsabilité de la direction de l'immobilier de l'État (DIE), il vise à financer les opérations de valorisation et la modernisation du parc immobilier de l'État en recourant, prioritairement, à la cession d'actifs.

Le compte d'affectation spéciale se compose de deux programmes :

- le programme 721 « Contribution des cessions immobilières au désendettement de l'État » porte la contribution du compte au désendettement de l'État. Cependant, ce programme n'est plus abondé depuis 2018^2(*) ;

- le programme 723 « Opérations immobilières et entretien des bâtiments de l'État » porte les crédits destinés à financer les dépenses d'entretien à la charge du propriétaire, ainsi que les opérations immobilières structurantes réalisées sur le parc immobilier de l'État.

A. DES RECETTES REVENUES À UN NIVEAU MOYEN, APRÈS UNE ANNÉE 2023 TIRÉE PAR DES CESSIONS EXCEPTIONNELLES

En 2024, le CAS connaît une baisse marquée de ses recettes, à 355,2 millions d'euros, soit une diminution de près d'un tiers par rapport à l'exécution 2023 (524,3 millions d'euros).

Cependant, cette exécution est conforme à la prévision en loi de finances initiale, voire légèrement supérieure (+ 4,5 %). Surtout, elle demeure à un niveau moyen, significativement supérieur à l'exécution 2022 (298 millions d'euros).

L'année 2023 avait en effet enregistré un montant de cessions de 366,7 millions d'euros, avec trois opérations exceptionnelles pour un montant total de 176,2 millions d'euros : la cession de l'« Hôtel du Timbre » à Paris a été signée en 2022, mais son produit a été encaissé en janvier 2023 pour 79,1 millions d'euros ; la cession sous la forme de bail emphytéotique de l'immeuble « Pyramides », également à Paris, occupé par le ministère de la culture a été effectué pour un montant de 65 millions d'euros ; enfin, la cession d'une quote-part de l'immeuble « Osmose » à Strasbourg a donné lieu à l'encaissement de 32,1 millions d'euros.

En 2024, le montant des cessions immobilières, de 199,2 millions d'euros, est revenu au niveau constaté antérieurement : 157,1 millions d'euros en 2022, 164,8 millions d'euros en 2021, 157,5 millions d'euros en 2020.

Exécution des recettes du budget annexe en 2024

(en % et en millions d'euros)

Recettes	LFI 2023	Exécution 2023	LFI 2024	Exécution 2024	Exécution 2024 / exécution 2023	Écart d'exécution 2024
Produits des cessions immobilières	370,0	366,7	230,0	199,2	- 45,7 %	- 13,4 %
Produits de redevances domaniales et loyers	110,0	118,5	110,0	119,7	+ 1,0 %	+ 8,8 %
Versements du budget général	0,0	33,6	0,0	18,4	- 45,2 %
Fonds de concours	0,0	5,5	0,0	17,8	+ 223,6 %
Total	480,0	524,3	340,0	355,2	- 32,3 %	+ 4,5 %

Source : commission des finances, d'après les documents budgétaires et la note d'exécution budgétaire 2024 de la Cour des comptes

Dans ce contexte, les redevances domaniales et les loyers représentent désormais une part significative du financement du CAS, avec un tiers des recettes, à 119,7 millions d'euros.

Les deux types de recettes principales du CAS, les cessions immobilières et les redevances et loyers, ont été complétées en 2024 par des recettes plus ponctuelles :

- d'une part, des versements du budget général, à hauteur de 18,4 millions d'euros, correspondant à la contribution du programme 348 « Performance et résilience des bâtiments de l'État et de ses opérateurs » de la mission « Transformation et fonction publiques », pour le financement d'opérations portées par le CAS, telles que la création du nouveau siège de l'Office français de la biodiversité (OFB) à Saint-Mandé ou les suites de l'acquisition par l'État de l'ensemble « Osmose » à Strasbourg ;

- d'autre part, des versements de fonds de concours, pour 17,8 millions d'euros, notamment au titre de la participation de l'OFB à l'opération menée à Saint-Mandé.

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* ¹ Article 47 de la loi n° 2005 1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006.

* ² Il ne peut pas être supprimé, car l'article 7 de la loi organique n° 2001 692 du 1^er août 2001 relative aux lois de finances (LOLF) impose qu'un compte d'affectation spéciale comporte au moins deux programmes.