B. HORS DÉPENSES DE PERSONNEL, LES CRÉDITS DU PROGRAMME SUPPORT CONNAISSENT UNE AUGMENTATION EN AE POUR FINANCER LE CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER DE LA TOUR SÉQUOIA
Hors titre 2, le programme 217 assure le financement des activités « soutien » (systèmes d'information, fonctions juridiques et d'expertise, moyens de fonctionnement, actions à l'international, formation, action sociale, prévention des risques professionnels) nécessaires à la mise en oeuvre des politiques portées par la mission.
Le programme 217 hors titre 2 est doté de 272,5 millions d'euros en AE et de 264,6 millions d'euros en CP, ce qui représente une augmentation de 52,2 millions d'euros en AE et de 27,3 millions en CP.
La sous-action 3, portant les dépenses d'immobilier de l'administration centrale, de l'inspection générale de l'environnement et du développement durable (CGEDD) au sein du MTE, du MCTRCT et du ministère de la mer, voit ses AE augmenter de 40,5 millions d'euros entre 2023 et 2024. La hausse des AE provient essentiellement du poste de dépense « Loyers : bail emphytéotique et crédit-bail », comme l'indique le tableau suivant.
Postes de dépenses de la sous-action
« dépenses d'immobilier de l'administration
centrale »
(en millions d'euros)
|
Poste de dépenses |
LFI 2023 |
PLF 2024 |
||
|
AE |
CP |
AE |
CP |
|
|
Acquisitions/constructions |
2,5 |
2,8 |
1,7 |
2,0 |
|
Entretien lourd |
3,8 |
4,0 |
66,3 |
11,8 |
|
Loyers : bail emphytéotique et crédit-bail |
16,5 |
54,0 |
15,7 |
54,7 |
|
Entretien courant |
1,6 |
1,6 |
2,1 |
2,1 |
|
Énergie et fluides |
14,2 |
4,2 |
2,7 |
6,6 |
|
Autres dépenses |
17,7 |
12,6 |
8,3 |
13,8 |
|
Total |
59,5 |
82,4 |
100 |
94,9 |
Source : réponses au questionnaire budgétaire du rapporteur spécial
La forte progression des AE pour le poste de dépense « bail emphytéotique et crédit-bail » entre 2023 et 2024 était attendue. Elle correspond au financement de la réfection de la façade de la tour Séquoia, qui sera engagée à partir de cette année.
Le Crédit-Bail Immobilier de la tour Séquoia
Dans le cadre de l'opération immobilière dite « Arche-esplanade », le ministère a cherché à réduire ses implantations immobilières et les contrats de location. Les services du secrétariat général et des diverses directions générales, initialement logés dans cinq immeubles ont été regroupés dans deux immeubles de grande hauteur, la paroi sud de l'Arche (et ses accessoires) de la Défense et la tour Séquoia.
Concernant la tour Séquoia, le 31 décembre 2012, l'État a pris à bail locatif la tour Séquoia, puis a cherché les moyens de l'acquérir sans avoir à débourser en une seule fois le coût de l'acquisition. C'est pourquoi, en lien avec la direction de l'immobilier de l'État (DIE), la solution du crédit-bail immobilier a été retenue. À l'issue de la consultation menée pour recruter le partenaire de cette opération, le groupement constitué de la Banque Postale Crédit Entreprises et de la Deutsche PFANDBRIEFBANK AG a été retenu avec une créance partagée à part égale à hauteur de 50 %.
La tour a été acquise par ce groupement le 30 juin 2015, en lien avec l'État futur acquéreur, pour 440 564 201 euros, accompagné d'un reversement de TVA de 9 732 452 euros. Le même jour, un crédit-bail immobilier a été signé entre l'État et son partenaire financier, l'État devenant crédit preneur avec la quasi-totalité des droits et obligations du propriétaire, le crédit bailleur ayant uniquement comme rôle d'assurer le financement de l'investissement. Le montant de l'investissement couvert par le crédit-bail est de 450 296 653 euros, montant auquel il faut ajouter 28 829 349 euros de frais d'acquisition et 650 000 euros de frais de dossier. Le montant total à rembourser est donc de 479,776 millions d'euros.
Le crédit-bail, qui doit se terminer le 31 janvier 2033, a été conclu avec un taux de crédit de 1,23 %, accompagné de marge de crédit et de marge de swap de 0,65 %, soit un taux margé de 1,88 %. Il prévoit un taux de progressivité annuelle du montant des loyers de 1,5 % par an. À ce titre, le loyer pour 2022 (de novembre à novembre) est de 31,840 euros. En tenant compte de l'intérêt, des frais de gestion et des frais d'assurance, le montant total du loyer s'élève à 572 483 349,69 euros. En ne tenant pas compte de l'échéance de la fin du présent mois, il reste donc 349 115 341,92 euros à régler (intérêt, frais de gestion, frais d'assurance compris).
Le bail prévoit, en son article A12, un prix de cession à son expiration de 1 euro ainsi qu'une levée par anticipation de l'option d'achat après une période de location de 5 ans. Dans ce cadre, la valeur d'achat correspondrait à la somme du montant de l'investissement non encore amorti, des éventuels coûts de débouclage du taux fixe et de 0,3 % du montant non amorti multiplié par la durée résiduelle du crédit-bail. Il prévoit enfin que si l'État ne lève pas l'option d'achat, l'immeuble revient de droit au crédit bailleur. Par ailleurs, le crédit preneur peut demander la résiliation du crédit-bail après une période de cinq ans, mais contre paiement d'une indemnité similaire à celle de la levée anticipée de l'option d'achat.
Source : réponses au questionnaire du rapporteur spécial